20220415-国盛证券-固定收益点评_公募REITs年报提供了哪些新信息__11页_967kb

报告摘要

固定收益点评总结

核心内容

本报告分析了首批基础设施公募REITs的年报表现，从运营、财务、分配、估值、持有人结构及二级市场表现等多个维度，揭示了REITs的实际运营情况与说明书预测之间的差异，并探讨了影响其二级市场表现的因素。

主要观点

一、整体运营情况较为稳定，业绩大部分超说明书预测

首批9只基础设施公募REITs整体运营情况良好，EBITDA表现大部分超过说明书预测。
仅中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT的EBITDA未达预期，其中中航首钢绿能REIT的EBITDA同比下降了47.80%，主要由于第四季度检修收入减少及年终运营管理成本增加。
华安张江光大REIT的EBITDA超预期12.07%，出租率实现100%满租，租金增长3.08%。
其他REITs的EBITDA超预期比例分布在0.2%至5.4%之间。

二、可供分配现金流均超预期

首批9只REITs的可供分配现金流均超说明书预测，完成度在100.41%至156.61%之间。
富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT的完成度显著高于其他REITs，分别为150.02%和156.61%。
完成度差异主要由募集资金规模、实际经营情况及政府补助等因素造成。

三、估值情况：不同产品间有所分化

2021年末，首批9只REITs的P/B在1.03至1.46之间。
产权类REITs的P/B平均为1.24倍，特许经营权类为1.29倍。
中航首钢生物质REIT和富国首创水务REIT估值较高，P/B接近1.46。
平安广州广河REIT估值较低，P/B为1.03。

四、持有人结构差异较大

发行时流通规模较小的产品，个人投资者占比更高。
富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT个人投资者占比分别为69.05%和65.13%，远高于其他产品。
流通市值较大的东吴苏园产业REIT和中金普洛斯REIT，个人投资者占比仅为13.95%和18.83%。

五、二级市场表现分析

REITs的二级市场表现与个人投资者占比、流通市值、实际运营情况相关。
二级市场涨跌幅与个人投资者占比呈正相关，与发行时可流通规模呈负相关，与实际运营表现呈正相关。
富国首创水务REIT涨幅最高，为39.40%，个人投资者占比最高。
浙商沪杭甬REIT和平安广州广河REIT虽然EBITDA未达预期，但二级市场表现仍居前列，分别为14.18%和4.11%。

关键信息

运营表现：大部分REITs实际运营表现优于说明书预测，仅3只未达预期。
可供分配金额：均超预期，富国首创水务REIT与中航首钢绿能REIT表现突出。
估值分化：P/B在1.03至1.46之间，富国首创水务REIT和中航首钢生物质REIT估值较高。
持有人结构：流通规模较小的产品个人投资者占比高，反之则机构投资者占主导。
二级市场表现：与个人投资者占比、流通市值及运营表现密切相关，涨跌幅与EBITDA变动呈正相关。

风险提示

政策变化可能影响REITs的发展。
项目运营可能超预期，影响收益。
披露口径可能存在偏差，影响数据准确性。

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作者信息

分析师：杨业伟
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研究助理：张明明
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