20230116-光大证券-对近期房地产政策的综合点评_2023开年监管密集发声_全年地产平稳回暖可期_2页_325kb

行业研究总结：2023年房地产政策走向与投资建议

核心内容

2023年开年，监管部门密集发声，释放出支持房地产行业健康发展的积极信号。政策重点在于稳定房地产市场、防范化解风险、推动行业向新发展模式转型，同时通过多维度工具改善房企资产负债状况，促进供需两端回暖。

主要观点

政策方向

1. 监管表态密集：1月12日-13日，国资委、央行、银保监会等多部委相继发声，明确支持房地产行业平稳健康发展。
2. 风险防控加强：国资委强调对地方融资平台及房地产等重点领域的风险防控，尤其是对恒大等头部房企风险的稳妥处置。
3. 金融支持工具升级：央行提出推出结构性工具，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等，以改善房地产市场融资环境。
4. 推动行业转型：银保监会提出促进金融与房地产正常循环，落实“金融十六条”政策，引导行业向新发展模式平稳过渡。

政策解读

• 供给侧风险出清：政策组合拳（“三箭连珠”）释放了供给侧信用风险出清的积极信号，推动优质房企资产负债表回归安全区间。
• 需求侧引导合理购房：通过下调5年期LPR、优化“认房认贷”政策、降低首付比例及按揭利率等方式，引导合理住房需求。
• 行业格局重塑：在高杠杆扩张受限的背景下，行业将向国企及低杠杆民企倾斜，高杠杆民企则面临调整压力。

关键信息

投资建议

• 主线一：关注核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企，如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等，预期其市占率与ROE将率先提升。
• 主线二：关注先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团等。
• 主线三：关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企，利用REITs提高资产回报率，如华润置地、上海临港等。

风险提示

• 房地产行业宽松政策推进不及预期
• 房地产市场需求不及预期
• 房地产企业项目竣工不及预期
• 房地产企业多元化业务经营不佳

行业评级

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要的资料或存在重大不确定性事件，无法给出明确的投资评级

基准指数说明

• A股主板基准：沪深300指数
• 中小盘基准：中小板指
• 创业板基准：创业板指
• 新三板基准：新三板指数
• 港股基准：恒生指数

作者信息

• 分析师：何缅南
  执业证书编号：S0930518060006
  联系电话：021-52523801
  邮箱：hemiannan@ebscn.com

• 联系人：周卓君
  联系电话：021-52523855
  邮箱：zhouzj@ebscn.com

相关研报

• 20230113：2022年居民新增存款18万亿，12月房企境内债明显放量——光大证券房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2022年12月）
• 20230106：建立首套房贷利率动态调整机制，常态化挂钩房价走势——对房贷利率政策的点评
• 20221227：确保房地产市场平稳发展，防范化解优质头部房企风险——对2022中央经济工作会议房地产相关内容的点评
• 20221225：多城增加“两集中”供地批次，主流房企拿地仍维持谨慎——百城土地成交月度跟踪报告（2022年11月）
• 20221215：房地产公募REITs将成为新发展模式的重要抓手——对《扩大内需战略规划纲要（2022一2035年）》房地产相关内容的点评

估值方法说明

本报告分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。所采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

本报告由光大证券股份有限公司制作，具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，仅向特定客户传送。报告版权归光大证券所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。光大证券及其关联机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸，并可能为其提供相关服务。投资者应充分考虑潜在利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一依据。