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房企融资具体怎么样？未来怎么看？

核心内容概述

2021年上半年，房地产企业融资面临较大压力，整体净融资规模显著下降。融资改善空间有限，政策延续性较强，融资环境持续收紧。银行贷款、信用债、海外债、ABS及信托等融资渠道均受到不同程度的政策约束和市场环境影响，整体呈现收缩趋势。

主要观点

1. 银行贷款情况

• 房地产贷款增速持续下行：2021年上半年，房地产贷款余额50.78万亿元，同比增速为9.5%，创8年新低，明显低于各项贷款增速。
• 房地产贷款占比下降：房地产贷款在银行业金融机构贷款投放中的占比从2020年底的28.7%降至2021年中的27.4%。
• 开发贷与个人住房贷款分化：
  • 开发贷：上半年新增3900亿元，增速显著下降，大行在开发贷上仍有额度，而股份行和城商行额度有限。
  • 个人住房贷款：增速为13%，低于银行整体贷款增速（12.3%），但高于开发贷增速，政策调控效果明显。
• 政策约束：2020年底出台的房地产贷款集中度管理制度对银行信贷投放产生显著影响，国有大行在开发贷和按揭贷款占比上多低于政策上限，而股份行和城商行则部分超出。

2. 公开市场及非标债务融资情况

2.1 信用债融资

• 政策限制：“三道红线”政策导致房企信用债融资持续为负，仅在2021年4月和6月短暂转正。
• 融资分化：国企信用债融资相对顺畅，发债成本较低；民企融资压力较大，部分企业因市场认可度低而缩减债券规模。
• 净融资情况：2021年1-8月，房企信用债净融资为-291亿元，同比大幅下降。

2.2 海外债融资

• 政策收紧：2021年后，房企海外债融资收缩，仅允许借新还旧。
• 融资主体多元化：海外债发行主体包括正荣、融创、佳兆业、碧桂园等，但融资规模下降。
• 融资成本上升：部分房企海外债融资成本显著上升，如正荣平均融资成本为6.66%，而世茂仅为3.45%。
• 期限结构变化：房企海外债中，期限≤1年的债券占比明显上升，反映短期融资需求增加。

2.3 ABS融资

• 供应链与购房尾款ABS受限：新增难度较大，仅CMBS等优质资产支持的ABS尚可新增。
• 发行规模下降：2021年上半年ABS发行规模为282亿元，同比下降明显。

2.4 非标融资（信托）

• 持续收缩：房地产信托规模持续下降，2021年上半年信托净融资为-2008亿元。
• 新增信托大幅减少：新增信托中房地产占比下降，且增速为负。
• 房地产信托占比下降：资金类信托中房地产信托占比持续降低，对债务结构依赖高的房企面临更大压力。

关键信息

• 政策影响：房地产融资政策持续收紧，银行贷款、信用债、海外债、ABS及信托等渠道均受到政策约束。
• 融资分化：国有房企融资相对顺畅，而民企融资压力显著。
• 市场环境：融资成本上升，市场认可度下降，房企融资难度加大。
• 趋势预测：预计2021年下半年房企融资仍将持续收缩，改善幅度有限。

小结

2021年上半年，房企融资整体呈收缩趋势，政策持续收紧，融资环境趋于严峻。银行贷款、信用债、海外债、ABS及信托等融资渠道均受到政策影响，尤其是开发贷和非标融资收缩明显。未来房企融资改善空间有限，融资政策可能仍将延续，融资压力或将进一步显现。国有房企相对具备更强的融资能力，而民企面临更大挑战。