2019年粤港澳大湾区房地产市场白皮书-贝壳研究院_14页_808kb

粤港澳大湾区房地产市场白皮书（2019）总结

核心内容

粤港澳大湾区作为国家战略区域，其房地产市场发展潜力巨大，未来将面临结构性调整与可持续发展的挑战。白皮书从需求空间、需求集中趋势、住房问题成因、破局路径以及行业发展趋势五个方面进行了深入分析。

主要观点

• 需求空间巨大：大湾区经济活力强，人口持续增长，住房缺口显著。预计到2025年，房地产市场交易规模将达3.7万亿元，其中二手房交易占比将提升至58.8%。
• 需求向核心城市集中：核心城市如广州、深圳、香港等吸引大量人口流入，交易额占比较大。2025年，广深港三城交易额预计达2.4万亿元，占湾区市场65%。
• 核心城市住房问题突出：主要表现为房价过高导致的支付困难和居住品质差。深圳、香港的房价收入比分别高达30和21，且城中村和公屋居住条件较差。
• 住房供应结构失衡：核心城市住房供应过度依赖市场化机制，政府保障渠道不足，导致低收入群体难以进入市场。深圳保障房占比仅4.1%，且存量住房流通率低。
• 破局之道在于住房结构再平衡：需政府引导市场，推动多元化供给，包括盘活存量、支持蓝领公寓、优化保障方式、推进社保互认等，以实现住房市场的可持续发展。

关键信息

一、大湾区未来房地产需求空间巨大

• 湾区民营经济发达，近三年平均每年增加150万人口。
• 2025年预计房地产交易规模达3.7万亿元，其中新房1.5万亿，二手房2.2万亿。
• 二手房交易占比将从53.5%提升至58.8%，呈现持续增长趋势。
• 广州、深圳、香港为住房需求主要城市，深圳客户中80%为“新深圳人”。

二、大湾区的需求向核心城市集中

• 人口向大城市集中，top10城市人口占比提升0.4个百分点，top30提升1.2个百分点。
• 广深港三城近三年人口增长分别为165万、140万，远高于其他城市。
• 2018年广深港三城交易额占比60%，预计2025年提升至65%。
• 租购比例方面，广州为45:55，深圳和香港则以购房为主。

三、核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题

• 深圳：
  • 土地开发强度高，新增住房供应不足。
  • 存量住房产权不清晰，流通率低，仅约0.6%。
  • 保障房占比低，仅4.1%。
  • 居民杠杆率高，月供收入比达90%，贷款成交占比达92%。
• 香港：
  • 供给端市场化不足，公屋和居屋占比高。
  • 公屋存量增长缓慢，平均轮候时间达5.1年。
  • 私人租赁比例低，仅为17.8%。
• 广州：
  • 市场与政府作用相对均衡，市场状态可持续。
  • 保障性住房用地占比常年保持在15%以上。

四、破局之道：住房结构再平衡

• 盘活存量：允许宿舍公寓合法运营，为低收入群体提供蓝领床位产品。
• 确权小产权房：通过立法确权，推动综合整治，提供白领合租房。
• 降低交易成本：减少税费和持有成本，提升二手房流通率。
• 扩大保障范围：以收入为标准，优先使用货币化补贴，支持非户籍流动人口和低收入群体。
• 打破城市边界：推进社保互认，鼓励港澳居民在内地购房，促进区域融合。

五、湾区房地产行业未来发展趋势

1. 政策趋向稳健，市场走向平稳：从全面限购限贷转向“一城一策”，促进市场平稳发展。
2. 居住服务行业崛起：家装、家政、社区管理等服务将成为重要组成部分，服务价值比重将超过制造。
3. 房地产数字化提升：开发将更注重个性化定制，装配式建筑和工业互联网将广泛应用。
4. 房地产金融发展：住房ABS、REITs等金融工具将有更大发展空间。
5. 开发企业转型：从单一住房制造转向居住服务综合服务商，拓展至房屋生命周期全流程。

结论

粤港澳大湾区房地产市场正面临从高速增长向高质量发展的转型，核心城市住房问题主要源于供应结构失衡。未来需通过住房结构再平衡，推动市场与保障并重，优化供给方式，提升居住品质与服务，以实现可持续发展。