20260828-国信证券-龙湖集团-00960.HK-运营服务稳步增长_财务基本盘保持稳健_6页_273kb

报告摘要

龙湖集团（00960.HK）总结

核心内容概述

龙湖集团在2026年上半年表现出运营服务业务稳步增长，但整体财务表现承压。公司营业收入为398.0亿元，同比下降32.3%；归母净利润为19.6亿元，同比下降39.0%。其中，地产开发业务收入261.0亿元，同比下降42.6%，成为业绩下滑的主要原因。运营及服务业务收入分别为73.0亿元和64.0亿元，同比增长4.2%和2.2%，合计收入137.0亿元，同比增长3.2%，占总收入的34.4%。尽管开发业务面临挑战，运营及服务业务仍保持增长，成为公司核心利润的主要来源。

主要观点

财务表现：归母净利润和营业收入均出现显著下降，主要受地产开发业务影响。
业务结构：地产开发业务下滑明显，而运营及服务业务保持增长，成为稳定收入的重要支撑。
毛利率：整体毛利率为11.1%，同比下降1.5个百分点，反映开发业务结转规模减少带来的压力。
销售情况：上半年销售金额为165.5亿元，同比下降52.7%；销售面积为175.0万平方米，同比下降33.1%。
土地储备：公司拥有土储合计2011万平方米，权益面积1605万平方米，土地储备平均成本为每平方米3633元。
债务管理：公司剔除预收款后的资产负债率为53.8%，净负债率为52.0%，债务规模持续压降，融资成本下降至3.36%。
现金流：公司现金对短债覆盖约0.9倍，经营现金流保持正向，但整体仍面临资金压力。
运营服务：截至上半年末，公司累计在营商场96座，已开业建筑面积1039万平方米，租金收入同比增长8.7%，出租率提升至97.4%；长租公寓出租率94.9%，物业服务收入同比增长2.3%，代建销售额达112亿元。

关键信息

销售与市场表现

销售金额：2026年上半年为165.5亿元，同比下降52.7%。
销售面积：2026年上半年为175.0万平方米，同比下降33.1%。
区域分布：环渤海、西部、长三角、华南及华中片区销售额占比分别为32.3%、28.3%、21.7%、12.1%、5.6%。
城市分布：一二线城市销售占比约90%。

土地储备与开发

新增土地储备：上半年新增收购土地储备总建面33.7万平方米。
总土储：截至2026上半年末，公司拥有土储合计2011万平方米，权益面积1605万平方米。
土地成本：土地储备平均成本为每平方米3633元。

债务与融资

资产负债率：剔除预收款后为53.8%，较年末下降0.9个百分点。
净负债率：为52.0%，较年末下降0.2个百分点。
融资结构：银行融资占比达91%，外币债务占比10%，通过汇率掉期控制汇兑风险。
融资成本：平均融资成本降至3.36%，同比下降0.15个百分点。
现金覆盖率：扣除预售监管资金及已抵押银行存款后，现金对短债覆盖约0.9倍。

运营及服务业务

商场运营：累计在营商场96座，已开业建筑面积1039万平方米。
租金收入：上半年租金收入59.8亿元，同比增长8.7%，出租率提升至97.4%。
长租公寓：冠寓期末出租率为94.9%，其中开业超过六个月项目出租率为96.2%。
物业服务：龙湖智创生活上半年实现物业服务收入56.5亿元，同比增长2.3%，期末在管面积约3.6亿平方米。
代建业务：龙湖龙智造实现收入6.53亿元，同比增长3.3%，代建销售额达112亿元。

财务预测与估值

收入预测：预计2026/2027年收入分别为845亿元和741亿元，对应收入增长率分别为-13.2%和-12.3%。
净利润预测：预计2026/2027年归母净利分别为2亿元和3亿元，对应净利润增长率分别为-80.9%和41.8%。
每股收益：预计2026年EPS为0.03元，2027年为0.04元，对应PE分别为228倍和161倍。
财务指标：
- 毛利率：预计2026年为10%，2027年为11%。
- EBIT Margin：预计2026年为4%，2027年为5%。
- EBITDA Margin：预计2026年为5%，2027年为6%。
- ROE：预计2026年为0.1%，2027年为0.2%。
- EV/EBITDA：预计2026年为91.6倍，2027年为96.5倍。