2023Q1上海写字楼市场观察-上海世联-2023-17页_1mb

2023年第一季度上海写字楼市场总结

核心内容概述

2023年第一季度，上海写字楼市场整体呈现供应增加、空置率上升、租金承压、需求分化的特点。核心商务区与非核心商务区在租金、空置率和需求表现上存在显著差异，同时办公销售市场活跃，大宗交易成交金额达117亿元，工业用地市场亦呈现区域分化。

写字楼租赁市场

主要数据

• 新增供应：环比上涨85.6%，其中核心商务区供应9.14万方。
• 空置率：整体空置率17.9%，环比上涨0.3%；核心商务区空置率12.4%，非核心商务区空置率23.8%。
• 租金水平：一季度平均租金为7.61元/天/平方米，环比下降0.3%；核心商务区平均租金9元/天/平方米，非核心商务区平均租金6.3元/天/平方米。
• 租金差距：核心区与非核心区租金差距为1.43倍，差距保持平稳。

需求情况

• 需求下降：一季度需求环比下降30%。
• 行业分化：金融、大健康和TMT行业需求增长明显，主要集中在核心商务区如陆家嘴、北外滩等。

典型大宗租赁

写字楼销售市场

主要数据

• 销售供应：一季度供应量加剧，成交量同比有较大提升。
• 成交均价：3月成交均价同比上升29.15%。
• 区域分布：浦东和普陀成交量最大，但均未超过5万m²；黄浦区均价领跑全市，供应量激增主要来自绿地办公项目。

大宗交易

• 总成交金额：117亿元，同比下浮53.5%。
• 交易类型：投资型买家为主力，自用型买家占比下降。
• 买家结构：内资买家占比59%，外资买家占比41%。
• 产品类型：长租公寓成交比例达12.8%，国企买家在自用型市场中占比59%。

典型交易案例

• 绿地外滩中心：成交2宗，单价约9.8万元/m²。
• 徐汇商厦：由景瑞控股出售予建信住房租赁基金，总对价1.32亿元，单价约3.93万元/m²。

商办土地市场

主要数据

• 商办地块成交：共成交5幅，其中环内浦东金杨板块地块由浦开集团获得，嘉定区域有3幅地块成交。
• 金杨板块地块：出让面积8238.7m²，容积率3.3，建筑面积27187.71m²，商业占比20%，办公占比80%，楼板价16536元/m²，需全部自持。
• 工业用地成交：共成交36幅，临港出让面积占比最大，高新技术类企业获地面积占比达31%。
• 地价区域差异：华漕板块成交亩均价最高（362万元/亩），奉贤海湾板块成交亩均价最低（53万元/亩）。

工业用地地价分布

市场展望

• 供应高峰：2023年将是上海写字楼供应大年，全年供应量将达历史新高，导致空置率持续上升，租金进一步承压。
• 核心区域复苏：核心商务区租金抗跌性较强，空置率明显下降，成为金融类企业扩租的有利时机。
• 非核心区域调整：非核心商务区业主通过以价换量策略降低空置率，出租率改善，为企业扩展空间提供机会。
• 政策影响：地产政策企稳，投资活动复苏，下半年成交数字预计上扬；长租公寓类资产因政策支持和清晰退出路径，投资热度持续。