第3期_江苏省存量空间盘活焕新规划和土地政策应用案例集_116页_47mb

江苏省存量空间盘活焕新·规划和土地政策应用案例集总结

核心内容

江苏省在推进存量空间盘活焕新方面，围绕“存量提质增效”目标，积极探索适应古城保护与城市更新的政策工具和工作模式。苏州市姑苏区作为国家历史文化名城保护区，承担着全国唯一一个市级层面的深化存量资源盘活利用试点任务。通过“五未用地”分类管理、政策工具组合运用、多部门协同推进等方式，推动存量土地从“静态管理”向“动态利用”转变，实现资源价值显化和城市功能提升。

主要观点

1. 存量时代的资源管理逻辑转变
   城市发展已进入存量提质增效阶段，自然资源部门需从“用地规模扩张”转向“空间功能重塑”，通过“五未用地”全链条管理实现高效盘活。

2. 政策工具的综合化运用
   姑苏区因地制宜组合运用收储、调规、再出让、分层确权、自主更新、过渡期临时利用、作价出资等政策工具，构建“一地一案、一案多策”的精准工具箱。

3. 政府与市场协同发力
   在存量盘活过程中，政府引导与市场运作相结合，通过“府院联动”“国企主导”“政策支持”等方式，激发市场活力，推动项目落地。

4. 数字赋能与流程优化
   借助“一张图”“一个码”等数字化平台，实现项目全生命周期的可视化、线上化管理，提升审批效率与资源配置精准度。

5. 古城风貌保护与功能更新并重
   在盘活存量空间时，注重传统风貌的传承与现代功能的融合，通过“黑白灰”“淡素雅”等设计语言，实现“保护与更新”相得益彰。

关键信息

一、工作背景

• 基本情况：姑苏区建设用地总量达7816.94公顷，占总面积的93.7%，城市建成区已饱和，存量资源盘活成为“必答题”。
• 一个内涵：将存量建设用地定义为“未能实现‘地尽其用’的用地”，以便统一识别和精准施策。
• 三个转变：
  • 工作模式：从“用地规模扩张”到“空间功能重塑”；
  • 工作时点：从“被动保障要素”到“主动匹配资源”；
  • 工作抓手：从“单线政策制定”到“全链组合运用”。

二、姑苏实践

1. 破题存量

   • 以“大平台统筹、小切口发力”为工作思路，构建“五未用地”全链场景。
   • 推动“一地一案、一案多策”，实现项目落地可见可显。

2. 四组抓手

   • 国土空间“一张图”：整合多部门数据，构建“孪生古城”平台，实现精准调度。
   • 系统谋划：制定城市更新重点片区和低效用地再开发专项规划，明确实施路径。
   • 体检先行：通过“综合体检+专项体检+网格化体检”，形成问题清单，推动项目滚动实施。
   • 项目数字审批“一个码”：实现工程建设项目从立项到竣工的“一码贯通”，提升审批效率。

3. 五未用地分类管理

   • 收而未供：通过“临时利用+公共服务”等模式，激活储备地块价值。
   • 供而未建：依法依规调整规划、优化条件，促进项目开发。
   • 建而未尽：通过分割收储、立体供地等方式，推动项目复工续建。
   • 尽而未用：通过功能转换、过渡期运营，实现存量资源再利用。
   • 用而未登：完善确权路径，推动资产价值显化。

三、全链案例

1. 古城18号街坊东吴丝织厂周边地块

• 类型：收而未供
• 特点：临时利用、精细改造、配套优化
• 成果：建成“15分钟健身圈”示范点，提升区域公共活力。

2. 沧浪新城原中誉文体地块

• 类型：供而未建
• 特点：收回重供、优化条件、完善配套
• 成果：实现地块高效利用，带动改善型住房销售，提升片区形象。

3. 古城41号街坊金狮河沿地块

• 类型：供而未建
• 特点：毛地出让、指标优化、肌理织补
• 成果：优化建筑退让、停车配套，推动地块与古城风貌协调统一。

4. 古城36号街坊公园路19号地块

• 类型：供而未建
• 特点：风貌传承、功能混合、规划引导
• 成果：建成符合古城肌理的商业空间，提升街区活力。

5. 胥门片区小园上地块

• 类型：建而未尽
• 特点：收回重供、推进征收、改善民生
• 成果：完成100%签约率，实现地块高品质开发。

6. 古城53号街坊南门里地块

• 类型：建而未尽
• 特点：立体供地、整合开发、规划优化
• 成果：实现地下空间与地上建筑一体化开发，优化停车空间。

7. 金阊新城原软件园地块

• 类型：建而未尽
• 特点：土地储备专项债、规划优化、精准供地
• 成果：实现土地价值提升，促进产城融合。

8. 平江新城原吴地中心、潮流广场

• 类型：建而未尽
• 特点：府院联动、司法拍卖、市场主导
• 成果：成功引入新投资人，实现项目续建与价值重塑。

9. 南门片区原嘉凯城南区地块

• 类型：建而未尽
• 特点：分割收储、债权解套、助企纾困
• 成果：成功完成开发，带动区域市场信心。

10. 古城4号街坊美罗创意园

• 类型：尽而未用
• 特点：功能转换、过渡期运营、存量补地价
• 成果：完成试营业，2026年正式开业，引入新产业业态。

总结

姑苏区通过系统性、创新性、精准化的存量盘活策略，探索出一条兼具古城保护与城市更新的“姑苏路径”。通过“五未用地”分类管理、政策工具组合运用、数字平台赋能、政企协同推进等方式，有效破解了存量资源盘活中的难点堵点，推动资源从“沉睡”向“焕新”转变，实现了空间价值提升与城市高质量发展。该模式为全国存量资源盘活提供了可复制、可推广的“苏州经验”。