20170212-东兴证券-房地产行业周报_节后销售环比大增_信贷政策进一步收紧_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2017年2月12日发布的房地产行业周报指出，节后房地产市场出现阶段性回暖，但整体销售去化速度放缓，信贷政策进一步收紧对行业短期形成压力。同时，2016年销售火热带来的业绩增长预期依然存在，部分房企在年报季可能有超额表现。

主要观点

1. 市场表现

• 上周中信房地产指数上涨1.67%，略高于沪深300指数（-0.21%）。
• 房地产股整体表现分化，107家上涨，21家下跌，19家停牌或持平。
• 涨幅前五的公司包括：运盛医疗（+17.69%）、世荣兆业（+10.81%）、金科股份（+10.74%）、嘉凯城（+10.34%）、中华企业（+7.38%）。
• 跌幅前五的公司包括：中体产业（-10.01%）、哈高科（-7.29%）、阳光股份（-3.30%）、宜华健康（-2.62%）、天房发展（-2.36%）。

2. 投资组合表现

• 上周投资组合累计绝对收益为1.73%，略低于中信房地产指数（1.67%）。
• 组合中阳光城、荣盛发展、上实发展和新城控股为主要持仓，其中上实发展占比最高（40%）。
• 组合表现差异主要来自阳光城和上实发展涨幅较小。

3. 销售市场分析

• 由于春节低基数效应，18个城市新房和二手房销售环比大幅回升，但这种回升不可持续。
• 多数一、二线城市销售恢复至节前水平的一半，预计下周销售环比可能继续上升，但难以回到2016年高位。
• 一线城市环比涨幅高于二线城市，但整体去化速度下降，预计一、二线城市去库存周期将进一步拉长。

4. 信贷政策影响

• 央行要求控制一季度新增住房贷款总量和增速，银行已从利率折扣、审批速度、贷款期限等方面收紧房贷。
• 信贷政策收紧短期内对地产板块形成压力，但不改变2016年销售带来的业绩增长预期。
• 业绩大增的房企仍具备向上动能，特别是那些业绩预增但未反映在股价上的公司。

5. 年度投资思路

• 2017年三大投资思路为：成长预期、预期差和业绩牛。
• 成长预期：重点推荐荣盛发展、首开股份、迪马股份、上实发展、华远地产、新城控股和蓝光发展。
• 预期差：重点推荐阳光城、厦门国贸、金融街、冠城大通和京投发展。
• 业绩牛：重点推荐万科、保利地产、招商蛇口、金地集团和信达地产。

6. 土地市场动态

• 1月全国土地市场继续降温，溢价率明显下降，多数城市土地以底价成交。
• 郑州、武汉等地土拍以底价成交，显示市场活跃度降低。
• 《全国国土规划纲要（2016-2030年）》发布，确立国土集聚开发、分类保护与综合整治“三位一体”格局。

7. 行业政策变化

• 上海房产税应税临界价格上调至51820元/平方米，对部分购房者有利。
• 北京二套房贷款年限缩短至25年，月供压力增加。
• 广州发布“商改租”政策，推动商办物业去库存。

8. 企业动态

• 北京万科与北京市国企合作，获得一宗商业地块。
• 万达重启百货业务，尝试转型。
• 碧桂园以486亿元销售额登顶，万科紧随其后。
• 恒大地产转让嘉凯城控股权，引发市场关注。
• 金地集团提出三年内销售规模达到2000亿元的目标。

关键信息

• 房地产行业整体呈现“冰火两重天”的局面，部分房企业绩增长显著但股价未跟上。
• 信贷政策收紧影响短期销售和融资，但长期业绩增长预期仍存。
• 2017年2月投资组合为：荣盛发展（20%）、新城控股（20%）、阳光城（20%）和上实发展（40%）。
• 行业投资评级为“看好”，预计未来6个月房地产指数相对沪深300指数收益率将超过5%。

风险提示

• 部分区域调控政策进一步收紧。
• 货币政策紧缩力度加码。

分析师信息

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，拥有多年房地产行业研究经验。
• 梁小翠：博士，东兴证券房地产行业研究员，专注于房地产行业转型和房地产金融。

投资建议

• 重点关注业绩增长显著但未充分体现的房企，如阳光城、荣盛发展、上实发展和新城控股。
• 关注行业政策变化，如“商改租”、房产税调整、贷款年限缩短等。
• 警惕信贷政策收紧带来的融资压力和市场波动风险。