2021-11-09-莱坊-Kraków_city_attractiveness_and_office_market_2021_8页_11mb
报告摘要
总结：克拉科夫的商业吸引力与办公楼市场（2021）
核心内容概览
克拉科夫是波兰重要的区域性商业中心，因其投资吸引力、生活质量、办公楼市场发展和专业人才资源而受到关注。2021年，克拉科夫在多个排名中表现优异，同时办公楼市场保持活跃，尽管受新冠疫情影响，市场仍展现出一定的韧性。
主要观点
- 投资吸引力排名高：克拉科夫在2021年被评为波兰“商业友好城市”第一名（30万至99万人口范围），并在FDI的“未来城市”排名中位列第10，同时在“全球创新指数”中位列第20。
- 生活质量优越：克拉科夫在远程办公最佳城市、城市绿化指数、水效率排名等方面表现突出，被评为欧洲第三、世界第五的绿色城市。
- 办公楼市场活跃：2021年克拉科夫办公楼市场总存量为604万平方英尺，供应在建项目达19万平方英尺，空置率16.1%，低于其他主要区域城市。
- 租金水平稳定：2021年末，克拉科夫办公楼租金在EUR 10.50至EUR 17.00/平方英尺/月之间，保持稳定，但部分项目可能因成本上升而提高服务费。
- 新供应项目推动市场增长：2021年交付的新供应面积为60,700平方英尺，主要集中在North East和City Centre区域，部分大型项目如Ocean Office Park B和Kreo预计在2022年和2023年完成。
- 租户活动减弱：2021年租户活动减少，导致空置率上升，但整体租赁量仍高于2020年，且新合同与续租并存。
关键信息
基本数据
- 城市面积：327平方公里
- 人口：780,800（2020年）
- 人口预测：756,470（2025年）
- 人均GDP：PLN 93,753
- 平均工资：PLN 7,193.17（2021年，税前）
- 迁入率：2020年为+2,032，2021年第一季度为+880
办公楼市场数据
- 现有存量：1,610,000平方英尺
- 在建供应：190,000平方英尺（预计2022年交付）
- 2021年新供应：60,700平方英尺
- 2021年租赁量（take-up）：156,000平方英尺
- 空置率：16.1%（2021年末），高于其他区域城市如 Wrocław
- 租金范围：EUR 10.50 - EUR 17.00 / 平方英尺 / 月
主要区域集中区
| 区域 | 现有存量 (sq m) | 在建供应 (sq m) | 空置率 | 月租金 (EUR/sq m) |
|---|---|---|---|---|
| 北西区 | 166,400 | 0 | 10.3% | 11-13.5 |
| 北东区 | 389,000 | 10,400 | 14.6% | 11-14 |
| 城市中心区 | 330,900 | 77,500 | 16.7% | 13-17 |
| 南区 | 658,000 | 77,200 | 12.3% | 10.5-14.5 |
投资激励措施
- 波兰投资区：收入税减免
- 研发税收优惠
- 房地产税减免
- 知识产权箱（IP Box）
- 政府投资支持计划：提供补贴
- 欧盟基金支持
- 支持商业环境机构：如Business in Małopolska Center
专业人才与薪资
金融规划与分析（FP&A）
- 初级专员：PLN 8,000（税前）
- 专家：PLN 14,000 - 15,000（税前）
客户服务
- 英语专员：PLN 7,000 - 9,000（税前）
- 西欧语言专员：PLN 9,000 - 10,000（税前）
- 小语种专员：PLN 11,000 - 12,000（税前）
金融与会计
- 初级：PLN 8,000（税前）
- 专家：PLN 14,000 - 15,000（税前）
城市发展与基础设施
- 绿色空间：203.7平方公里，占城市面积的约62%
- 自行车道：258公里
- 交通现代化：推动混合动力和电动公交车、改善道路系统、建设Park and Ride停车场
- 文化与体育设施：支持文化活动，扩建体育基础设施
- 青年参与计划：如“Young Kraków 2.0”项目
- 城市更新计划：重点发展Stare Podgorze-Zabłocie、Stare Miasto-Kazimierz、Nowa Huta等区域
主要办公楼项目
| 项目名称 | 面积 (sq m) | 预计交付时间 | 开发商/业主 |
|---|---|---|---|
| Tertium Business Park III (B) | 13,350 | H1 2021 | - |
| Equal Business Park D | 11,650 | H1 2021 | - |
| Ocean Office Park B | 28,600 | Q4 2022 | Cavatina Holding |
| Kreo | 24,000 | Q1 2023 | Ghelamco Poland |
| Mogilska 35 | 11,000 | Q2 2023 | Warimpex |
联系信息
- 波兰联系方式：
- L-REP Janusz Garstka: janusz.garstka@pl.knightfrank.com
- T-REP Monika Sultdecka-Karas: monika.suldecka@pl.knightfrank.com
- 克拉科夫联系方式：
- Monika Sutdecka-Karas: monika.suldecka@pl.knightfrank.com
- Izabela Miazgowska: izabela.miazgowska@pl.knightfrank.com
- Grzegorz Chmielak: grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com
额外信息
- 克拉科夫技术大学排名：Jagiellonian University位列第1（Perspektywy 2021）
- 报告来源：Knight Frank Poland
- 报告网址：knightfrank.com.pl/badanie-rynku/
- 免责声明：此报告仅供一般信息参考，不构成任何投资建议或承诺。
总结
克拉科夫作为波兰主要的区域性商业中心，凭借其高投资吸引力、优质的生活环境和完善的办公楼市场，持续吸引企业与投资者。尽管受到疫情对租户活动的影响，市场仍保持稳定，未来随着新供应项目的推进，有望进一步提升市场活力。此外，城市在绿色空间、交通、青年发展和文化设施方面的投资，也增强了其整体竞争力。
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