20160111-安邦咨询-房地产通讯_17页_976kb

文档内容总结

核心内容

本文档围绕中国房地产市场去库存问题展开分析，重点探讨了通过农民工市民化去库存的可行性及挑战，并结合多个城市的市场动态、土地供应、政策导向、经济目标及写字楼租金趋势，对房地产市场现状进行综合评价。

主要观点

• 农民工市民化去库存困难重重：虽然政策上鼓励农民工市民化以促进房地产去库存，但受制于地方财政紧张、农民工收入低、首付门槛高、落户意愿弱等因素，短期内难以实现。
• 房地产库存压力巨大：全国商品房库存总量约为143亿平方米，去化周期长达10-11年。三四线城市库存占比高，成为去库存的主要难点。
• 土地市场供大于求：2015年全国300个城市推出土地面积同比减少18%，其中住宅类和商办类用地降幅明显，表明土地市场整体趋于冷静。
• 城市间房地产市场分化严重：一线城市如北京、上海、广州在去库存和市场调控方面表现相对较好，而部分二线城市和三四线城市则面临较大的库存压力和市场调整风险。
• 写字楼市场表现各异：北京、广州等城市写字楼市场整体表现稳定，但部分区域面临供应过剩与租金下行压力。上海陆家嘴写字楼租金涨幅较大，成为市场亮点。
• 政策导向与市场调控：2016年中央及地方政府对房地产市场进行了新一轮调控，包括土地指标与人口落户挂钩、保障性住房政策调整等，以推动市场结构优化。
• 经济下行压力影响楼市：多地经济目标下调，反映经济增速放缓趋势。房地产市场需在政策支持与市场自身调整中寻找平衡。

关键信息

土地市场数据

• 全国土地供应：2015年全国300个城市推出土地面积同比减少18%，住宅类用地减少24%，商办类用地减少26%。
• 北京土地市场：2015年北京土地出让面积694公顷，其中住宅用地约513公顷，商服用地约181公顷，土地出让金达1965亿元。
• 重庆土地市场：2015年重庆主城区出让土地1114万平方米，总金额638亿元，同比下跌15%。部分新兴区域如大竹林、中央公园成为亮点。

房地产去库存情况

• 全国房地产库存：2015年末全国商品房库存约143亿平方米，去化周期约为10-11年。
• 广州去库存表现：2015年广州商品住宅成交量同比上升28%，但结构性去库存压力依然存在，部分区域如花都、荔湾去化周期较长。
• 天津去库存情况：2015年天津二手住宅成交量环比上涨72.9%，表现相对较好。

写字楼市场动态

• 北京写字楼市场：2015年四季度空置率5.1%，核心商圈空置率较低，租金保持稳定。
• 广州写字楼市场：四季度空置率降至10.3%，但2016年将面临供应增加带来的空置率上升和租金下行压力。
• 上海写字楼市场：陆家嘴写字楼租金涨幅显著，但整体市场面临供应过剩与需求疲软的挑战。

保障性住房政策调整

• 经济适用房逐步停建：全国多地已停止新建经济适用房，转而发展公租房、自住房等，以适应市场变化。
• 保障性住房总量控制：北京、上海等大城市对建设用地和人口规模实施总量控制，以实现集约发展。

未来趋势预测

• 全球写字楼租金增长：2016年全球优质写字楼租金预计增长2%-3%，其中北京、上海、广州表现较为稳定。
• 长三角楼市调整预期：2016年下半年，长三角部分城市可能面临成交量下滑和市场调整。
• 南京楼市改善为主：2016年南京楼市将由改善型置业主导，小户型换大户型、大户型换别墅趋势明显。
• “重庆模式”受肯定：重庆发展模式在新常态下受到中央肯定，其以创新和高质量发展为特色。

市场动态与政策影响

• 房地产政策趋松：2015年楼市政策延续宽松，带动市场交易活跃，但2016年可能面临调控压力。
• 农民工落户意愿低：多数农民工不愿转变为非农户口，主要原因是对承包土地的依赖及城市生活成本高。
• 经济增速放缓：多地经济目标下调，反映经济下行压力，对房地产市场产生影响。

总结

总体来看，房地产去库存仍面临多重挑战，农民工市民化作为政策方向，短期内难以有效推动。市场分化严重，一线城市表现相对稳健，而部分二线城市和三四线城市库存压力突出。土地市场供大于求，政策调控与市场调整成为未来发展的关键。同时，写字楼市场在供需平衡中保持稳定，而全球豪宅市场则面临不同地区的不同挑战。