2019物业行业年度策略：探物业之蓝海，析成长之路径-20181215-安信证券-34页-2mb

2019物业行业年度策略总结

核心内容

2018年，中国物业行业经历了多重变化，包括互联网巨头的介入、资本市场的发展以及社保改革带来的影响。这些变化为2019年的行业发展趋势奠定了基础，同时也揭示了物业行业未来发展的关键路径。

主要观点

• 智能化升级：阿里与腾讯在2018年加速布局智慧社区，推动物业管理向智能化转型。阿里以支付宝为核心平台，与筑家易、朗新云筑合作；腾讯则依托微信、QQ等流量入口，成立腾讯海纳，拓展智慧物业市场。
• 资本市场加速：2018年港股市场成为物业公司的主要聚集地，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦和佳兆业物业等公司成功上市。A股市场迎来南都物业，标志着物业行业进入A股的里程碑。
• 社保改革影响：社保费统一由税务部门征收，短期内增加企业成本压力，但长期推动行业规范发展和整合，促使企业加快技术升级和智能化转型。
• 行业集中度提升：百强物业企业的市场占比持续上升，达到32.42%，龙头公司管理面积均值显著高于行业平均水平，市场地位稳固。
• 增值服务成为增长引擎：随着房地产进入存量时代，物管公司积极拓展增值服务，包括家居、社区便利服务等，以增强客户粘性并提升盈利空间。
• 轻资产与高现金流：行业具备高经营性现金流和轻资产特征，有助于企业灵活运营并降低风险。

关键信息

2.1 巨头入局与智能化升级

• 阿里与腾讯分别通过支付宝和微信等平台布局智慧社区，推动物业管理行业智能化发展。
• 阿里合作方包括筑家易、朗新云筑，腾讯则与多家物业公司合作，如彩虹物业、滨江物业等。
• 京东亦在智慧社区店方面有所布局，计划三年内覆盖所有地级市。

2.2 资本市场发展

• 2018年港股有4家物业公司上市，A股迎来南都物业，标志着物业行业在资本市场的活跃。
• 社保改革提高了物管行业的人工成本，但长期有助于规范发展和行业整合。

3.1 行业格局与集中度提升

• 百强物业管理面积均值为3163.83万平方米，同比增长16.1%。
• TOP10公司管理面积均值达2.16亿平方米，市场占比11.06%。

3.2 上升趋势与增长潜力

• 尽管房地产景气度下行，但物业管理行业仍保持较高增长，2012-2017年市场总收益年复合增长率达9.0%。
• 2018年部分龙头公司营收和净利润增速显著，如彩生活和雅生活服务分别增长103.08%和135.31%。

3.3 优势特征与运营模式

• 高经营性现金流保障企业稳定运营，轻资产模式提升企业灵活性。
• 多数港股上市物业公司经营活动现金流净额/归母净利润比值大于1，且流动资产占比稳定，超过70%。

4.1 海外经验借鉴

• FirstService 通过内涵增长和外延收购形成规模效应，提供全方位服务，市盈率较高。
• ServiceMaster 专注基础物业服务，通过集中收购建立特许经营网络，业务覆盖广泛。

4.2 服务增值与第三方拓展

• 增值服务成为物管公司提升业绩的关键，如绿城服务2017年增值服务收入达15.8亿元。
• 第三方业务占比提升，如雅生活服务与第三方合约面积占比达55.68%，彩生活甚至高达99.10%。

4.3 估值与市场表现

• 美股对物管公司估值较高，FirstService和ServiceMaster分别达到71X和32X。
• 港股估值相对稳定，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务等公司表现突出。

优质标的推荐

• 碧桂园服务：高业绩增速、高城市渗透率，估值41X。
• 绿城服务：高储备面积、高端品牌，估值34X。
• 雅生活服务：双品牌战略，估值24X。
• 中海物业：母公司资源支持，估值63.85亿元。
• 彩生活：估值较低，但基础物业前景不确定。
• 南都物业：A股物业第一股，具有发展潜力。
• 第一物业、美的物业、开元物业、保利物业：具有较强竞争优势。

路径指引

• 精耕基础：保障基础物业服务，实现稳定增长。
• 多元扩张：开展全国性服务，拓展第三方业务。
• 服务增值：在业主和非业主两端发展增值服务，提升盈利空间。
• 技术加持：加速智能化升级，布局社区O2O生态。

风险提示

• 物业行业发展不及预期。
• 行业竞争加剧，可能导致利润空间压缩。

总结

2018年物业行业在智能化、资本化、服务增值等方面取得显著进展，为2019年发展奠定了坚实基础。随着行业集中度提升、资本市场的支持及政策推动，物管行业正迎来新的发展机遇，但同时也需应对成本上升、竞争加剧等风险。未来，龙头企业将通过智能化、多元化和增值服务等策略，进一步巩固市场地位并提升估值。