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北京房地产市场发展研究报告（2017年三季度）总结

核心内容概览

2017年三季度，北京房地产市场在政策调控、金融收紧、租赁市场发展等多重因素影响下，呈现出“量跌价升”的态势。住宅市场成交量同比下降，但均价持续上涨；商办市场成交量和价格均出现下降；二手房市场成交量企稳回升，但价格略有回落；土地市场供应量增加，但溢价率保持低位。同时，共有产权住房与租赁住房政策持续推进，推动市场向“售租并举”方向发展。

主要政策与措施

全国政策

• 限制性措施：限购、限售政策继续加码，多地出台更严格的政策限制短期投机行为。
• 金融端口收紧：房贷利率上调，个人消费贷被严格管控，以抑制资金违规流入房地产市场。
• 租赁长效机制：支持北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，推动租赁市场发展。
• 共有产权住房：北京和上海分别制定政策，明确供应目标和管理办法，以满足无房家庭及新市民住房需求。

北京本地政策

• 共有产权房：未来五年供应25万套，其中70%面向本市户籍，30%面向非京籍，推动住房回归居住属性。
• 土地供应：住宅用地以限房价、竞自持为主，商办用地要求自持比例，强化市场调控。
• 信贷政策：多家银行上调首套房贷款利率，部分达到基准利率上浮20%，购房门槛提高。

市场表现分析

住宅市场

• 成交量：三季度商品住宅成交78万平方米，同比下降70%，月均成交量减少。
• 成交均价：三季度均价为47554元/平方米，同比上涨37%，环比上涨11%。
• 价格分界：800万/套为中低端市场分水岭，1500万/套为中高价位分界线。
• 市场结构：纯商品房供应比例下降，租赁及共有产权房供应增加，推动市场多元化。

商办市场

• 成交量与价格：商办市场成交量价齐跌，整体遇冷。
• 限购政策：商住房限购政策持续影响市场活跃度。

二手房市场

• 成交量：三季度成交量维持低位，但8月后有所回升。
• 成交均价：均价有所回落，但整体仍高于去年同期。
• 市场趋势：二手房成交量占比达83%，市场已全面进入存量房时代。

土地市场动态

土地供应

• 供应量：三季度住宅用地供应241万平方米，占全年计划的31%。
• 供应结构：住宅用地中，26%要求配建自住房，11%为限地价、限房价、竞配建。
• 热门区域：大兴区成为土拍热点，丰台区受热门板块带动成交价上升。

重点地块

• 丰台区西铁营村地块：金茂、世茂、国瑞联合体以78.7亿元竞得，为三季度成交总价最高地块，楼面价40599元/平方米。

区域市场表现

北京市区

• 昌平、顺义：成交量位居前列，但同比大幅下降。
• 延庆：成交均价同比涨幅较大，但成交量大幅减少。

环京市场

• 整体趋势：成交量和价格均出现下降，但部分区域如涿州成交量小幅增长，均价同比上涨。
• 价格涨幅：固安、武清成交均价同比领涨，但成交量普遍下滑。
• 市场预期：受北京调控政策影响，环京楼市将进入长期平稳阶段，投资性需求离场。

未来趋势展望

• 政策层面：预计四季度住宅政策以稳为主，调控加码概率较小，租赁市场与共有产权房将加快推进。
• 市场层面：住宅成交量可能略有回升，但整体仍将维持低位；房价受供应增加与政策影响，可能小幅回落。
• 房企策略：部分房企可能采取“降价跑量”策略以缓解资金压力，低价位刚需政策性住房供应增加。
• 土地市场：限价、竞自持政策将延续，商办用地自持要求或成为常态。

总结

北京房地产市场在2017年三季度受到多重政策调控，市场呈现出“量跌价升”的特点，但整体趋于平稳。共有产权房与租赁住房的推进将有助于缓解市场供需矛盾，推动市场回归居住属性。未来，随着政策的持续发力，市场预计将保持稳定，成交量与价格可能逐步回落。