20220731-天风证券-房地产行业REITs周报_REITs资产类型更趋多元_8页_824kb

报告摘要

房地产行业REITs周报总结（2022.07.23-2022.07.29）

核心内容

本周房地产行业REITs市场迎来重要进展，首支清洁能源类REITs——鹏华深圳能源REIT在深交所成功上市，标志着REITs资产类型进一步多元化。同时，REITs整体表现优于上证综指，市场吸引力增强，未来发展前景广阔。

主要观点

清洁能源REITs首次上市：鹏华深圳能源REIT作为首支能源基础设施类REITs，成功在深圳证券交易所上市，发行规模达35.376亿元，发行价格为5.896元/份，底层资产为深圳能源东部电厂，运营模式为特许经营权类。
REITs市场表现良好：本周REITs指数上涨0.10%，而上证综指下跌0.51%，REITs整体跑赢大盘。7月份REITs指数上涨1.10%，上证综指下跌4.28%，显示REITs在市场波动中具备相对稳定性。
资产类型分化明显：产权类REITs整体表现优于特许经营权类REITs，P/FFO估值普遍更高，其中建信中关村产业园REIT估值最高（34.21倍），沪杭甬杭徽REIT估值最低（10.57倍）。
市场供需失衡：当前我国公募REITs市场仅占A股总市值的0.08%，市场供不应求，未来有望进一步扩容，尤其是新能源、保障性租赁住房等方向。
换手率差异显著：鹏华深圳能源REIT因IPO首周表现突出，换手率高达13.4%，而平安广交投广河高速REIT换手率最低（0.25%），显示市场对不同类型REITs的接受度存在差异。

关键信息

1. 清洁能源REITs上市情况

基金名称：鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（鹏华深圳能源REIT）
上市日期：2022年7月26日
发行规模：35.376亿元
发行份额：6亿份
发售价格：5.896元/份
底层资产：深圳能源东部电厂，通过提供电力生产及相关服务收取电费收入
许可证有效期：2021年8月5日至2041年8月4日（共20年）
参与方：
- 原始权益人：深圳能源集团股份有限公司
- 控股股东/实控人：深圳市国资委
- 运营管理机构：深圳能源
- 资产专项计划管理人：国信证券
- 基金管理人：鹏华基金
认购情况：网下投资者认购倍数达109.15倍，公众投资者认购倍数超86倍，显示市场对清洁能源REITs的高度认可。

2. REITs市场表现

本周REITs指数：上涨0.10%
上证综指：下跌0.51%
国债指数：上涨0.14%
7月REITs指数：上涨1.10%
7月上证综指：下跌4.28%
7月国债指数：上涨0.35%
相关系数：
- REITs与上证综指：-0.32（较弱负相关）
- REITs与国债指数：0.72（较强正相关）

3. 换手率分析

最高换手率：鹏华深圳能源REIT（13.4%），主要因IPO首周换手较高
最低换手率：平安广交投广河高速REIT（0.25%）
剔除鹏华深圳能源REIT后：
- 换手率上升最多：华夏中国交建高速REIT（+0.28pct）
- 换手率下降最多：富国首创水务封闭式REIT（-0.86pct）

4. 成交额与资产类型分布

成交额占比最高：能源基础设施类REITs（44.04%）
成交额占比最低：生态环保类REITs（9.23%）
日均换手率最高：能源基础设施类REITs（4.001%）
日均换手率最低：仓储物流类REITs（0.359%）

5. REITs审批进度

上交所：
- 国泰君安临港东久智能制造产业园REIT：已反馈（2021/10/29）
- 华泰资金江苏交控高速公路REIT：已反馈（2022/6/17）
深交所：
- 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT：通过（2022/7/11）
- 华夏合肥高新创新产业园REIT：已受理（2022/7/22）

6. 投资建议

关注产权类REITs：如园区基础设施类、仓储物流类REITs，因其估值较高且表现优于特许经营权类
关注特许经营权类REITs：如生态环保类、能源基础设施类、交通基础设施类REITs，因其具有稳定现金流和较高分红率

7. 风险提示

政策实施不及预期：可能影响REITs发行进度及数量
宏观经济不及预期：可能影响底层资产运营及净利润表现
项目运营不及预期：可能影响现金流分派及整体表现

结论

REITs市场正逐步扩大，资产类型更加丰富，清洁能源类REITs的上市标志着市场向低碳领域拓展。当前REITs表现优于大盘，具备较强的抗风险能力，未来有望持续发展。投资者可重点关注具有稳定现金流和良好运营能力的产权类REITs，以及具备高分红率的特许经营权类REITs。同时，需警惕政策、经济及项目运营不及预期带来的风险。

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