20150526-广发证券-鲁商置业-600223.SH-云动大潮涌_乘风开新局_25页_1mb

鲁商置业 (600223.SH) 详细总结

核心内容概述

鲁商置业是山东省国资委旗下的上市企业，其发展紧密依托于国企改革背景。公司主要业务集中在房地产开发，同时正在积极布局大健康产业，包括养老、医疗、旅游等领域。公司未来的发展方向将更多依赖集团资源的整合与优化，尤其是在员工持股计划和资产注入方面。此外，公司也积极拓展线上业务，通过电子商务平台实现线上线下融合，推动“云商”战略。

主要观点

• 国企改革背景：山东作为东部沿海经济重镇，经历了四次大规模国企改革，当前进入第五阶段，以提高资产证券化率、推进市场化重组、改善股权结构、健全激励机制、组建国资投资运营公司为主要方向。
• 地产稳健增长：房地产开发仍是公司核心业务，未来3-5年仍能维持业绩和销售规模的稳定增长，主要依赖于公司目前的项目储备。
• 集团资源整合：鲁商集团作为鲁商置业的大股东，正通过整合旗下资源，推动鲁商置业向大健康产业转型，并加快员工持股计划的实施。
• 估值与评级：公司每股NAV为8.63元，当前股价为9.43元，处于小幅溢价状态。预计2015-2016年EPS分别为0.25元和0.28元，上调为“买入”评级。

关键信息

房地产业务表现

• 2014年：公司实现主营业务收入56.82亿元，同比增长7.35%；营业利润3.85亿元，同比下降29.2%；归属母公司净利润2.06亿元，同比下降21.55%。
• 毛利率变化：2014年房地产项目结算毛利率由27.7%下降至21.54%，主要是由于省外项目结算比例上升，而省外项目毛利率较低。
• 销售表现：2014年实现销售金额95亿元，销售面积110万方，同比增长4.3%和12.03%。公司销售主要集中在济南和青岛，占比接近60%。
• 项目储备：截至2014年底，公司土地储备总面积为586万方，总建筑面积为1378万方，其中山东省内项目占比较大。

集团资源整合与员工激励

• 银座股份重组：银座股份通过非公开发行方式注入资产，包括银座商城19家子公司股权及济南市泺源大街66号资产，资产作价42.02亿元，发行价为8.73元。重组后公司自有物业面积达到146万平。
• 员工持股计划：鲁商置业计划推出员工持股计划，预计持股比例为6.8%，将有助于提升公司整体盈利能力。
• 集团战略：鲁商集团通过整合旗下资源，包括地产、零售、医疗、旅游等，推动集团向“双千亿”战略目标迈进，力争到2020年实现销售收入2000亿元。

大健康产业布局

• 鲁商福瑞达健康投资有限公司：鲁商置业与福瑞达医药集团、银座旅游集团合资成立，注册资本5000万元，鲁商置业持股70%。公司计划以养老为突破口，打造全龄化适老和协同化服务。
• 医疗健康产业：福瑞达医药集团是集团的核心资产之一，拥有药品、保健品、医疗器械、化妆品等产品，其中“润舒”、“润洁”为知名品牌，博士伦福瑞达为全国最大的眼科药品生产基地。
• 旅游商业发展：银座旅游集团经营酒店、文化休闲、餐饮、旅行社等业务，已在全国18个省份拥有180多家门店，其中五星级酒店5家，四星级酒店10余家。

云商与互联网融合

• 银座云生活电子商务有限公司：银座股份与易通支付有限公司共同出资设立，整合零售、家居、酒店旅游等内部业务，打造O2O平台，助力集团向“新经济”转型。

公司估值

• 每股NAV：公司每股NAV为8.63元，当前股价为9.43元，处于小幅溢价状态。
• 盈利预测：预计2015-2017年EPS分别为0.25、0.28、0.32元，净利润分别为245.52亿、275.40亿、322.18亿。
• 市盈率与市净率：2015年市盈率（P/E）为42.28，市净率（P/B）为4.57，预计未来有进一步上涨空间。

风险提示

• 房地产市场波动风险：房地产开发业务受到市场影响较大，存在销售和结算不达预期的风险。
• 国企改革推进不确定性：国企改革的进程受政策和市场环境影响，存在推进时间不确定性的风险。

盈利预测与财务数据

总结

鲁商置业作为鲁商集团旗下的重要上市平台，正借助山东省国企改革的浪潮，加速其业务转型和资源整合。公司房地产业务稳健增长，同时在大健康产业的布局展现出较强的前景，尤其是在养老、医疗和旅游领域。通过集团资源的整合，公司有望提升整体盈利能力，并实现更大的市值增长空间。尽管面临一定的市场风险和改革不确定性，但其当前估值水平较低，具备较大的提升潜力。