20180506-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_从政策博弈框架回归利率周期框架_从龙头唯一原则进入到重视中小房企弹性_35页_2mb

房地产行业策略总结

核心内容

招商证券近期对房地产行业进行了深度分析，提出从政策博弈框架回归利率周期框架，强调利率变化对房地产市场的决定性影响。同时，行业基本面逐步改善，销售数据回升，房地产板块进入超额收益区间。中小房企销售增速显著，成为关注重点。此外，政策红利、央企改革、区域主题、多元化转型等多方面因素也影响行业走势。

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主要观点

1. 基本面与销售趋势

   • 房地产板块自1月以来已进入超额收益区间，销售数据回暖，尤其是4、5月。
   • 销量同比出现宽“U”型走势，一线和重点二线销售改善已发生，全局销售底部或在1-2个月后出现。
   • 供给端表现：3月重点城市推盘量小幅回升，但批售比仍小于1，库存趋势回升。
   • 需求端表现：57城一手房销量环比下降7%，但一线和部分三四线城市销量有所回升。

2. 利率变化与市场传导

   • 市场利率持续改善，与房地产销量改善相呼应。
   • 央企债券票面利率下行，反映融资环境改善。
   • 预计经济供需关系下行将倒逼长端利率持续改善，政策底与基本面底的关联性下降，但利率顶已出现。

3. 行业配置建议

   • 配置组合建议包括：一线龙头【万科A、保利地产】、二线龙头【阳光城、蓝光发展】、盈利能力弹性大的【中南建设、阳光城】。
   • 极致低估的【华侨城A、金地集团】具备高性价比。
   • 重点关注【中南建设】新职业经理人带来的预期差。

4. 政策与市场变化

   • “租购并举”作为制度性变革，政策红利有望持续落地。
   • 央企改革是重要主题，关注【侨城、保利】等整合方和潜在被整合方。
   • 区域主题包括京津冀和粤港澳大湾区，其中【侨城、华发、天健】为中长期价值型标的，【世荣、格力】为短期弹性标的。

5. 多元化转型

   • 市场风险偏好改善，可关注中小房企转型机会。
   • 关注医美潜在龙头【苏宁环球】、物流地产第二梯队【南山控股】等。

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关键信息

• 销售数据：一线、二线、三线城市销售同比均有所回升，但整体仍处于下行通道。
• 库存去化周期：16M11起持续回升，3月为10.0个月。
• 利率变化：市场利率改善，传导效应已显现，未来有望进一步改善。
• 融资环境：房企融资环境出现改善，央企债券利率下行。
• 区域分化：不同城市表现分化，一线、部分二线城市销售回暖，但三四线城市仍面临较大压力。

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数据速览

一手房销售数据（57城）

• 整体：上周日均销量5968，环比-7%，同比-32%。
• 一线：上周日均销量750，环比-13%，同比+7%。
• 二线：上周日均销量1627，环比-21%，同比-55%。
• 三线：上周日均销量3154，环比+4%，同比-21%。

二手房销售数据（19城）

• 整体：上周日均销量1902，环比-4%，同比-10%。
• 重点城市：北京-4%，深圳-5%，杭州-25%，南京-6%。

土地市场

• 供地面积：3月百城供地总量回升，一线、二线供地占比上升。
• 成交面积：3月成交面积与供应背离，小幅回落。
• 楼面均价：一线下跌，二线略涨，其他微跌。
• 溢价率：18年3月为19%，处于低位。

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风险提示

• 行业调控政策超预期
• 龙头企业销量短期不及预期，可能引发板块波动

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行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准
• 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准
• 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准

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公司短期与长期评级

• 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上

• 审慎推荐：股价涨幅超基准指数5-20%之间

• 中性：股价变动幅度介于基准指数±5%之间

• 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平

• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致

• C：公司长期竞争力低于行业平均水平

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团队信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，应用经济学博士后，管理学博士，高级经济师。
• 刘义：招商证券房地产行业联席首席分析师，金融专业，10年证券行业研究经验。
• 董浩：研究助理，南京大学管理学硕士。
• 李洋：研究助理，中南大学管理学硕士。

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报告声明

本报告基于合法取得的信息，不保证其准确性与完整性。分析结果基于各种假设，仅供参考，不构成投资建议。招商证券保留追究法律责任的权利。