2021-06-01-高力国际-全球视角下中国影视地产发展机遇_35页_3mb

全球视角下中国影视地产发展机遇总结

核心内容

全球影视产业正经历数字化、载体差异化和形式体验化三大趋势，推动影视地产向更加专业、高效和多元的方向发展。中国影视产业在传统与新兴领域同步发展，正在加速迈入3.0数字化时代，影视地产作为其重要组成部分，也面临转型与升级的机遇。

主要观点

全球影视产业发展概况

• 影视产业链：上游为内容创作和设备制造，中游为制作、发行、展示传播，下游为文创和休闲体验。
• 趋势1：渠道数字化：流媒体平台取代传统影院和电视成为主要传播渠道，用户黏性增强，付费意愿提高。
• 趋势2：载体差异化：虚拟制片技术推动影棚面积减小、制作流程更加精细化。
• 趋势3：形式体验化：观众更倾向于沉浸式、互动式的观影体验，渠道通过“用户洞察”实现精准化服务。

全球影视地产发展概况

• 成熟模式：欧美影视基地已成为成熟资产，通过高标准设施、流程化管理、标准化服务实现稳定收益。
• 盈利机制：影视基地带动办公、商业、配套等综合物业收益，形成投融资退的机制。
• 代表案例：
  • Pinewood Studios：拥有40多个摄影棚、外景基地和水下制作中心，收益稳定增长。
  • Hudson Pacific：通过影棚带动办公及配套物业，维持整体收益表现。

中国影视产业发展概况

传统影视产业

• 电影产业：增速放缓，结构优化，2019年票房增长13.28%。
• 电视剧产业：回归理性，产量下降但质量提升。
• 电视综艺产业：面临转型压力，创新乏力，传统节目占比高。

新兴影视产业

• 直播产业：用户规模达5.04亿，市场规模快速扩大。
• 短视频产业：用户增长显著，广告市场增幅迅猛。
• 网络原创产业：内容形式多样化，网络电影和剧集数量增加。

中国影视地产发展概况

发展现状

• 发展阶段：经历了国营电影制片厂、以旅游为主的影视基地建设、产业集群化发展三个阶段。
• 现状模式：以“影视拍摄+文化旅游”为主，多数基地功能雷同，专业化运营不足。
• 盈利现状：80%以上影视基地亏损，仅5%实现盈利。

优秀案例

• 青岛东方影都影视产业园：占地166万平方米，具备室内影棚与外景拍摄地，推动中国影视工业化发展。
• 上海车墩影视基地：集影视拍摄、旅游观光、文化传播于一体，带动区域经济产出超100亿元。

中国影视地产的建设运营与投资机遇

建设与运营标准

• 基础设施建设：包括场地、消防、电路、照明、通风、排水、声音等。
• 配套建设：办公室、会议室、化妆室、休息室、卸货区等。
• 运营标准：遵循安全、可控、效率、细节四大原则，涵盖现场管理、车辆管理、剧组管理、流程电子化管理等。

投资回收与资本退出

• 私募融资：通过企业股权或项目股权与基金合作，实现资本退出。
• 基础设施公募基金 REIT：未来可能成为影视地产退出方式，需满足稳定盈利、持续运营等条件。

未来发展方向

• 投融资逻辑：以租金和服务收益叠加实现长久经营，形成投融资管退机制。
• 软性服务：标准化服务体系与数字化管理流程，涵盖服装、化妆、道具、设备、车辆、置景等专业服务。
• 硬件载体：大型基地不可取代，小型园区迎来发展机遇，综合物业拉动整体租金收益。
• 影视生态：带动区域周边配套设施专业化发展，形成区域影视生态。

投资机遇

• 类型：
  • 30万m²以下的综合型园区
  • 小型专业化园区
• 区域：
  • 一线和二线城市，交通便利，产业地产流动性佳
  • 非一二线城市可利用美丽乡村、乡村振兴等政策，发展外景拍摄服务

关键信息

• 全球趋势：数字化、载体差异化、形式体验化。
• 中国现状：影视产业正加速迈入3.0数字化时代，影视地产面临转型。
• 盈利模式：传统以拍摄服务、政府补贴为主，未来以多元化物业租售收益、专业化影棚租金和服务收益为主。
• 投资建议：优先选择重大战略区域，需具备成熟的开发、招商和运营经验，以及地方政府支持。