20160919-国金证券-对国内外房地产价格对比的一些看法_他山之石_可以攻玉__19页_963kb

报告摘要

房地产价格对比分析总结

核心内容

本报告旨在分析我国房地产市场与美国、日本等国家房地产泡沫破裂前的异同，指出不能简单照搬海外经验来判断我国房地产市场是否存在较大泡沫或崩盘风险。报告从基本面属性和金融属性两个维度出发，探讨了我国房地产市场的支撑因素，认为其具有较强的抗跌能力。

主要观点

人均收入增长空间大
- 美日房地产泡沫破裂前，人均收入已达到世界前列，且增长停滞。
- 中国目前人均收入仅为7000美元，未来增长空间显著，能够持续支撑房价上涨。
城市化进程尚未完成
- 美日房地产泡沫破裂时，城市化率已接近饱和（日本90%，美国80%），增长缓慢。
- 中国城市化率仍处低位，目前不足60%，未来还有较大上升空间，将带动一二线城市人口流入，从而提升房地产需求。
土地供给紧张
- 我国土地供给相对于需求较为紧张，尤其是一二线城市的土地供应在过去两年持续收紧。
- 土地价格上涨会带动周边房价上涨，地王频出进一步加剧了市场热度。
首付比例严格，杠杆水平可控
- 美日房地产泡沫破裂前，首付比例较低，杠杆水平偏高。
- 中国首付比例相对较高，首套房首付比例在20%-30%之间，二套房首付比例更高，杠杆水平处于安全区间。
售租比不适用于衡量房地产泡沫
- 售租比高意味着投资回报周期长，但不等于泡沫。
- 我国一线城市售租比高，但“票息率”远低于海外，房价上涨预期推动资本利得成为投资者关注重点。
- 售租比未考虑杠杆因素，因此不能作为唯一判断标准。
不动产是亚洲投资者的首选资产
- 亚洲超高净值人群更倾向于将资产配置在房地产上，占比达38%。
- 我国家庭资产中房产占比高达69.2%，远高于美国。
货币政策面临两难局面
- 房地产价格与利率水平呈正相关，但当前利率上行空间有限，下行也面临缩表压力。
- 房地产对经济和通胀预期具有重要支撑作用，因此货币政策难以轻易收紧。