2024-11-25-国家金融与发展实验室-房地产市场及房地产金融运行——2024Q3房地产金融_29页_2mb

NIFD季报：2024年前三季度中国房地产市场与金融形势分析

市场运行形势

• 房价下跌：2024年前三季度，70大中城市二手住房价格全面下跌，一线城市和三四线城市跌幅明显；新建商品住房销售面积与销售额同比降幅较大。
• 市场边际改善：三季度新建商品住宅销售降幅收窄，国房景气指数触底回升；但库存去化周期延长，三线城市压力较大。
• 政策初显成效：房地产新政推动市场止跌回稳，销售额回升，一线城市价格率先筑底。

房地产金融形势

• 贷款利率下调：首套房贷利率最低降至2.95%，二套房贷利率降幅更大，三四线城市差异显著。
• 贷款余额下降：个人住房贷款余额同比下降，提前还贷规模大；房企融资渠道中开发贷增速保持正增长，但信用债发行规模大幅减少。
• 杠杆水平变化：部分城市新增二手房贷款价值比（LTV）上升，居民财务杠杆水平提高。

政策与影响

• 政策导向：中央政治局首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，出台限购调整、首付比例下调、存量房贷利率调整等措施。
• 政策效果：部分城市商品房成交量显著回升，市场预期改善；但长期因素（如房企债务、人口结构等）需进一步化解。

风险分析

1. 房企债务风险：违约数量与规模同比下降，但处置进度需加快。
2. 库存去化滞后：多地实施收储政策，但落地效果不及预期，库存周期仍处高位。
3. 市场下行风险：青年购房意愿低迷，部分城市或面临“鹤岗化”风险。

形势判断

• 短期：政策落地推动市场企稳，一线楼市率先修复，投资降幅收窄。
• 中期：住房贷款利率进一步下调，信贷支持强化房企融资；但房企债券融资可能持续收缩。
• 长期：人口结构、城镇化放缓等长期因素需政策配套缓解，避免市场持续下行。