20221221-东方金诚-2022年11月房地产行业运行情况报告_11月销售端投资端降幅扩大_政策效果仍待进一步观察_7页_499kb

11月房地产行业运行情况总结

核心内容

2022年11月，中国房地产行业整体运行仍面临较大下行压力，销售端与投资端同比降幅持续扩大，政策端利好频出但效果尚未显现。报告指出，当前市场信心不足，需求端政策支持仍需进一步加强。

主要观点

销售端表现

• 全国商品房销售情况：11月全国商品房销售面积和销售额分别为10070.7万平方米和9815.8亿元，同比分别下降33.3%和32.2%，降幅较上月扩大。
• 30大中城市成交数据：11月日均成交3557套，同比下降29.59%，降幅较10月扩大6.9个百分点。
• 分城市能级表现：
  • 一线城市日均成交882套，同比下降24.4%；
  • 二线城市日均成交1636套，同比下降31.4%；
  • 三线城市日均成交1039套，同比下降30.8%；
  • 一线城市二手房价格跌幅扩大，显示市场持续承压。

价格表现

• 新建商品住宅价格：11月70城新建商品住宅价格同比下跌2.3%，环比下跌0.3%。
• 分能级城市：
  • 一线城市环比下跌0.2%，连续3个月下跌；
  • 二线城市环比下跌0.2%，连续4个月下跌；
  • 三线城市环比下跌0.3%，连续15个月下跌。
• 二手房价格：70城二手住宅价格同比下跌3.7%，环比下跌0.4%，连续10个月下跌，一线城市跌幅扩大。

投资端表现

• 房地产开发投资完成额：11月为9917.7亿元，同比下降19.9%，降幅较上月扩大3.9个百分点；1-11月累计同比下降9.8%，与1-10月相比再扩大1个百分点。
• 新开工与施工面积：11月新开工面积和施工面积同比分别下降50.8%和52.6%，降幅较上月扩大；竣工面积同比下降20.2%，但环比增长60.83%，符合季节性规律。
• 土地市场热度：8座集中供地城市中仅北京、杭州土地热度较高，其余城市热度低迷，流拍率4.5%。

关键信息

政策端动态

• “三箭齐发”政策：融资支持政策形成“三箭齐发”之势，包括改善优质房企资产负债表、支持存量融资展期、推动“保交楼”。
• 改善优质房企资产负债表计划：
  • 11月21日，证监会提出支持优质房企通过并购重组、股权融资等方式改善资产负债表；
  • 11月28日，证监会进一步优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、调整境外上市政策、发挥REITs作用等。
• “保交楼”政策：
  • 央行拟提供2000亿元免息再贷款支持“保交楼”项目；
  • 政策旨在稳定市场信心，缓解房企偿债压力，但11月竣工面积同比仍大幅下降。

市场展望

• 短期政策重点：仍以供给侧政策为主，如改善房企资产负债表、支持并购重组、推动REITs等。
• 市场信心恢复：短期内政策效果尚不明显，需求端政策支持仍需关注。
• 年底冲刺：12月1日至18日，30大中城市单日平均成交套数为3537套，较去年12月下降29.59%，年底销售冲刺势头不足。

高频数据表现

• 12月1日-18日成交情况：30大中城市单日平均成交3537套，去年同期为5404套，显示市场活跃度仍较低。
• 政策效果预期：供给端政策可能在12月地产债一级市场有所体现，但对整体楼市的带动作用仍需观察。

结论

2022年11月，房地产行业销售与投资端均出现明显下行，政策端虽密集出台利好措施，但市场信心恢复仍需时间。未来政策将继续聚焦供给侧改革，改善房企财务状况，同时需进一步关注需求端的刺激政策，以推动市场回暖。