20220412-中泰国际证券-时代中国控股-01233.HK-时代中国控股_土地储备合理充沛_财务风险收敛可期_7页_786kb

时代中国控股分析总结

核心内容概述

时代中国控股（1233 HK）在2021年面临盈利表现低于预期，净利润同比减少34%至32.6亿元人民币，主要由于物业租赁业务毛利率下降及城市更新业务收入占比减少。尽管如此，公司仍维持土储合理充沛，并计划在2022年实现稳健发展，目标包括合约销售650-700亿元、完成约8个旧改项目转化以及实现“三条红线”指标全部转绿。分析师下调了2022及2023年的盈利预测，并将目标价从之前的18.1港元下调至4.33港元，但仍维持“买入”评级。

主要观点

• 盈利表现：2021年净利润大幅下降，主要受毛利率下滑及部分业务板块收入减少影响。
• 业务结构：物业开发业务收入增长，但城市更新业务收入同比下降，物业租赁业务增长但毛利率下降。
• 财务状况：净负债率、现金对短债比及经调整资产负债率保持稳健，融资成本下降。
• 土储情况：截至2021年底，公司总土储建筑面积1994.4万平，总旧改储备达4003.1万平，潜在货值约1万亿元人民币。
• 未来展望：公司计划在2022年实现合约销售目标，完成旧改项目转化，并改善财务指标。

关键信息

2021年财务表现

• 总收入：436.35亿元，同比增长13.1%
• 股东应占净利润：32.6亿元，同比下降34.0%
• 毛利率：27.6%，同比下降1.2个百分点
• SG&A费用率：5.0%，同比下降2.0个百分点
• 其他开支：12.09亿元，同比增长149.4%
• 净负债率：78.6%
• 现金对短债比：1.2倍
• 经调整资产负债率：74.6%
• 平均融资成本：6.6%，同比下降0.7个百分点

2022年目标

• 合约销售目标：650亿至700亿元
• 旧改项目转化：约8个
• “三条红线”指标：全部转绿

盈利预测调整

• 2022年核心股东应占净利润：33.56亿元（下调50.1%）
• 2023年核心股东应占净利润：33.67亿元（下调57.1%）
• 目标价：4.33港元（对应14.4港元/股的NAV有70%的折让）

股息与估值

• 股息率：2021年为2.9%，2022年预测为11.1%
• 每股净资产：2021年为9.16元，2022年预测为10.63元
• 市净率：2021年为0.3倍，2022年预测为0.3倍
• 市盈率：2021年为1.6倍，2022年预测为1.7倍

股价与评级

• 当前收盘价：3.11港元（2022年4月12日）
• 目标价：4.33港元（下调）
• 评级：买入

风险提示

1. 销售不达预期
2. 人民币汇率波动加剧
3. 短期股价波动风险较高

财务摘要（2021年）

运营数据（2021年）

• 合同销售额：965亿元，同比下降4.8%
• 总土储建筑面积：1994.4万平，同比下降7.6%
• 可售货值：约3000亿元
• 旧改储备：4003.1万平，预计潜在货值约1万亿元人民币
• 土地收购平均楼面价：6,058元/平方米

历史建议与目标价

行业评级定义

• 推荐：行业基本面向好
• 中性：行业基本面稳定
• 谨慎：行业基本面向淡

重要声明

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权益披露

1. 中泰国际与时代中国控股无企业融资业务关系
2. 分析师及其联系人士未担任公司高级职员，亦无财务权益或股份
3. 中泰国际或其集团公司可能持有公司普通股证券1%或以上的财务权益

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