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报告摘要

2025年公募REITs市场年度总结

核心内容

2025年，中国公募REITs市场在政策驱动下持续发展，但整体发行数量与规模同比有所下降，市场进入常态化发行阶段。资产类型进一步丰富，新增新型基础设施和市政设施两大类，市场逐步从基础设施“单核驱动”向“双轮驱动”转变，商业不动产REITs试点的启动为市场带来增量空间。

主要观点

市场发展：公募REITs市场自2021年启动以来，经历了试点、快速扩容、调整和提质增效的阶段，目前进入常态化发行。
发行情况：2025年共发行20只公募REITs，总发行规模为407.81亿元，扩募3只，规模30.97亿元，全年发行节奏趋于平稳。
资产类别：公募REITs资产类别拓展至10大类，其中仓储物流、消费基础设施和园区基础设施为发行主力，交通基础设施仍为存量规模最大的类别。
经营表现：产权类REITs整体表现稳健，其中消费基础设施REITs表现突出；特许经营权类REITs整体承压，能源基础设施REITs受政策与市场因素影响较大。
市场展望：随着“十五五”规划的推进，公募REITs市场将加速向文化旅游、养老及商业不动产等关键领域扩展，深度融入服务实体经济的新发展格局。

关键信息

发行概况

截至2025年末，共有78只公募REITs上市，总发行规模为2,109.11亿元。
2025年发行数量及规模同比有所下降，但发行节奏趋于平稳。
二级市场价格方面，新发行的市政设施、新型基础设施REITs表现突出，平均涨幅分别为45.19%和44.06%；消费基础设施REITs和保障性租赁住房REITs平均涨幅同比上升，分别为36.44%和30.96%。
交通基础设施REITs平均跌幅较大，达到17.31%，跌幅同比扩大。

资产分类

产权类底层资产新增新型基础设施，特许经营权类新增市政设施。
产权类REITs共53只，特许经营权类25只，其中交通基础设施13只，能源基础设施8只。
2025年发行规模最大的资产类别为消费基础设施REITs，达104.45亿元，其次为仓储物流REITs（103.10亿元）。

产品经营情况

保障性租赁住房REITs：8只产品，2025年新增2只，平均每只发行规模16.44亿元。华夏北京保障房REIT在2025年6月完成首次扩募，营业收入和可供分配金额同比显著增长，出租率保持高位。
仓储物流REITs：5只产品，合计发行规模103.10亿元，占全年发行规模的23.50%。租金水平整体下滑，部分项目因大租户换租或区域市场扰动，出租率有所波动。
园区基础设施REITs：20只产品，合计发行规模378.80亿元，占17.96%。2025年新增4只，扩募2只，新购入资产主要位于长江经济带区域。
消费基础设施REITs：12只产品，合计发行规模302.58亿元，占14.35%。2025年新增5只，主要位于省会城市和二三线沿海城市。整体经营表现平稳，部分项目通过局部改造提升业绩。
交通基础设施REITs：13只产品，合计发行规模687.71亿元，占32.61%。2025年无新增发行，但经营情况呈现分化，部分项目因周边路网变化和施工影响，营业收入同比下降。
能源基础设施REITs：8只产品，合计发行规模207.89亿元，占9.86%。2025年新增1只，主要为光伏和水电项目。中航京能光伏REIT因新增光伏项目并网投产，营业收入同比下降28.21%，但未来有望缓解影响。
其他资产类别：生态环保、水利设施和市政设施为2025年新增资产类别，其中市政设施REITs首单为国泰海通济南能源供热REIT，新型基础设施REITs表现强势，主要受AIDC智能算力需求推动。

2025年政策支持

商业不动产REITs试点启动：2025年11月28日，中国证监会就推出商业不动产REITs试点公开征求意见，12月31日正式发布相关公告，标志着市场进入双轮驱动阶段。
行业范围扩展：国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金项目行业范围清单(2025年版)》，新增商业办公设施、城市更新设施等类别，支持超甲级、甲级商务楼宇及老旧街区更新项目。
政策支持消费基础设施：国家发改委及证监会发布多项政策，支持消费基础设施、养老、文旅等领域项目发行REITs。