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中国房地产行业：2020年业绩概览及“十四五”规划发展机遇

核心内容概述

2020年中国房地产行业在疫情后逐步恢复，整体营业收入同比增长，但增速放缓。同时，行业面临去杠杆压力，特别是“三道红线”政策的实施，对房企的融资行为进行了规范。在“十四五”规划背景下，房地产行业迎来新的发展机遇，包括新型城镇化、城市更新、高品质科创社区建设及绿色建筑发展等方向。数字化转型也被视为行业未来发展的重要驱动力。

主要观点

• 营业收入增长但增速放缓：2020年前三十强上市房企营业收入合计约4.00万亿元，同比增长14.80%。恒大、碧桂园和万科位列前三，其中新城A股收入增幅最大，达69.46%。
• 盈利能力承压：整体销售毛利率同比下降4.51个百分点，平均为24.93%。销售净利率同比下降1.85%，平均为11.79%。部分企业如中南、金科和绿城净利润增长显著，而华夏幸福和融信则出现大幅下滑。
• 归母净利润占比下降：归母净利润占净利润比重同比下降约2.82%，恒大归母净利润大幅下降53.26%，而中海归母净利润增长5.49%。
• 净资产收益率下滑：平均为19.59%，同比下降4.34%。中南表现突出，净资产收益率同比增加6.79%，达到28.23%。
• 债务投入比下降：整体债务投入比为65.27%，同比下降1.75%。中南降幅最大，达10.17%；绿地则有所上升，涨幅为14.33%。
• 存货规模扩大：总存货高达9.55万亿元，同比增长13.09%。金地和世茂存货增长率最高，分别为34.21%和33.83%。雅居乐存货周转率最高，达57.61%。

关键信息

十四五规划下的新机遇

1. 新型城镇化战略

   • 以人为核心，推动城市群、都市圈协调发展，新落户人口增加带来持续购房需求。
   • 城市群涵盖东、中、西部及东北地区，成为经济转型的核心动力。
   • 乡村振兴战略为房地产行业提供新的发展空间。

2. 城市更新

   • 城市更新首次写入政府工作报告，强调存量改造与升级。
   • 重点提升城市宜居、绿色、韧性、智慧、人文等属性。
   • 房企需加强科技、产业资源和资管能力，配合金融产品创新。

3. 高品质科创社区

   • 科技创新推动高品质社区项目需求，房企需打造生态化、国际化社区。
   • 例如上海临港、深圳光明科学城等区域的开发，吸引顶尖人才。

4. 绿色建筑发展

   • 住建部推进绿色建筑立法，模块化建筑成为发展方向。
   • 绿色建筑具有质量优、建造快、环保等优势，推动绿色经济。

5. 数字化转型

   • 数字化转型覆盖开发、运营、销售、管理等全链条，提升效率、降低成本。
   • 目前仅约24%的房企实现全业务数字化流通，未来潜力巨大。

附录：中国前三十强上市房企名单

数据来源

• 国家统计局
• 中房网“2020中国房地产开发企业500强测评榜单”
• 《第一太平戴维斯上海简报-2021第一季度》
• 《数字化浪潮系列之房地产数字化：地产下半场，科技赋能助力新成长》，国信证券
• 安永分析报告