房地产行业展望：寻求模糊的正确，规避精确的错误-20200917-开源证券-15页_653kb

房地产行业展望总结

核心内容

本报告由开源证券分析师齐东和联系人陈鹏撰写，主要分析了当前房地产行业面临的融资政策调整及其对市场和企业的影响，并提出了投资建议与盈利预测。

主要观点

1. 房企融资新政

• 政策背景：8月20日，住建部与中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，提出资金监测和融资管理规则，以增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。
• 三条红线指标：
  1. 剔除预收款后的资产负债率 > 70%
  2. 净负债率 > 100%
  3. 现金短债比 < 1倍
• 踩线分类：
  • 红色：三项指标均踩线，有息负债不得增加
  • 橙色：两项指标踩线，有息负债年增速不得超过5%
  • 黄色：一项指标踩线，有息负债年增速可放宽至10%
  • 绿色：全部指标符合，有息负债年增速可放宽至15%
• 踩线情况：在116家房企（剔除ST公司）中，三条红线全部符合的占30%，两项符合的占35%。其中，现金短债比是踩线最普遍的指标，占比达54%。

2. 融资新政影响

• 对房企行为的影响：
  1. 控制负债，重点是控制拿地行为，加强销售和资金回笼
  2. 推动股权融资，如资产证券化、永续债替代
  3. 子公司分拆上市，如物业、商管、代建业务
  4. 加速结算，提高权益
• 对市场和投资机构的影响：
  1. 地产债权融资需求下降，融资成本降低
  2. 房企杠杆率下降，估值可能提升
  3. 行业格局趋于稳定，缺乏通过加杠杆实现弯道超车的机会

3. 负债与销售同步

• 趋势分析：龙头房企单位负债驱动的销售规模相对稳定，均值为2.5。
• 历史数据：2011-2019年，万科销售规模CAGR为25%，有息负债CAGR为23%。
• 现状：随着疫情影响消散，预计全年结算将恢复增长。

4. 行业红利与未来路径

• 行业红利：当前房地产行业尚未出现明确的增长点，需关注未来可能的转型方向。
• 未来路径：
  • 全面拥抱制造业：通过多元化发展，增强企业抗风险能力。
  • 轻资产模式：减少对高杠杆的依赖，提高运营效率。

关键信息

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产仍是当前财政和投资的重要托底工具。
• 板块估值：房地产板块PE-TTM为9.07倍，处于历史低位，具备一定修复空间。
• 建议时间：建议三季度继续关注地产板块机会。

盈利预测（重点推荐公司）

风险提示

1. 行业销售规模波动较大，房企销售回款将面临挑战
2. 政策调整可能导致经营风险上升，如按揭贷款利率上行、税收政策收紧
3. 融资环境全面收紧，企业流动性压力加大
4. 企业运营风险增加，如施工进度放缓、拿地过于激进

估值方法的局限性

本报告的分析基于一定假设，不同假设可能导致分析结果出现显著差异。采用的估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

本报告仅供开源证券的机构或个人客户使用，不构成投资建议。投资者应自行判断是否适合本报告内容，并咨询独立投资顾问。

总结

本报告分析了房地产行业融资政策调整对房企行为、市场和投资机构的影响，并提出了投资建议和盈利预测。整体来看，政策趋严背景下，房企需更加注重负债控制和销售回笼，行业红利尚不明朗，未来可能转向制造业或轻资产模式。尽管当前板块估值处于低位，但仍有修复空间，建议投资者关注行业机会。