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中国联合办公行业研究报告（2017）

核心内容概述

中国联合办公行业在2017年已进入快速发展阶段，行业市场规模逐步扩大，商业模式日益多元化，同时面临激烈的市场竞争和政策环境的变化。联合办公作为一种新型办公解决方案，强调通过空间出租和增值服务构建盈利模式，与传统孵化器存在本质差异。行业潜在市场规模巨大，但实际转化率较低，需通过创新和资源整合提升竞争力。

主要观点

• 联合办公定义：联合办公是基于办公空间需求，提供综合服务的办公解决方案，与传统办公租赁相比具有更低的投入成本、更高的灵活性和更强的社交属性。
• 收入结构：联合办公主要收入来源为租金，占比约80%，增值服务和政府补贴各占约10%。未来需提升增值服务收入比例至50%以上，形成体系化盈利模式。
• 行业特点：行业处于用户积累阶段，以优惠价格和灵活办公环境吸引用户，同时具备品牌附加值，吸引大型企业入驻。
• 商业模式：主要包括产业式、物业式、孵化式、流量式和综合式五种，每种模式在资源获取、运营方式和盈利路径上各有侧重。
• 行业趋势：行业呈现整合趋势，政策断奶后，未建立合理商业模式的企业将面临退出或并购。未来需探索更多增值服务，提升品牌影响力和用户粘性。
• 行业挑战：行业面临租金收入占比过高、增值服务发展不足、市场竞争激烈、政策依赖性强等问题。

关键信息

市场规模

• 截至2016年，中国联合办公行业市场规模约为42.9亿元。
• 2017年潜在市场规模超过3万亿元，但实际转化率低，需有效供给支撑。

行业融资

• 自2015年起，联合办公行业融资热度上升，以天使轮和A轮为主，部分企业进入B轮或新三板。
• 融资趋势显示行业参与者正在寻求通过资本运作提升市场地位。

商业模式对比

WeWork与中国模式的差异

• WeWork以共享经济模式起家，通过租赁地产、构建线上社交网络实现盈利，具有较强的用户粘性和品牌影响力。
• 中国模式更注重本地化运营和政策引导，尤其在孵化式联合办公方面具有明显优势，但依赖政策支持，需提升自身运营能力以适应市场变化。

行业整合

• 行业内并购和战略合作趋势明显，市场集中度逐步上升。
• 政策断奶后，未建立合理商业模式的企业将面临淘汰或整合。

行业案例

• 优客工场：中国联合办公行业首家独角兽，注重产业生态构建，与阿里巴巴等企业达成战略合作。
• 纳什空间：提供全生命周期办公服务，满足从个人到大企业的多样化需求，注重服务与社群联动。
• Workingdom：强调科技赋能，整合超过100家服务商，提供智能办公解决方案。
• 梦想加：专注于科技办公体验，通过智能空间管理系统提升办公效率。
• 网新长城：依托政策引导和集团资源，打造科技园和特色小镇项目，推动联合办公发展。
• 创园国际：构建“六位一体”全息生态，融合国际资源、投资人圈、创业者圈等，形成协同创新体系。

发展趋势

• 行业将继续向综合化、智能化方向发展，提升增值服务比例。
• 未来超级独角兽将具备品牌影响力、产品架构力和智能驱动力，形成差异化竞争优势。
• 联合办公与传统地产（如购物中心）形成互补，提升空间利用率和产业链整合能力。

行业痛点

• 租金收入占比过高，增值服务尚未形成规模化盈利。
• 依赖政策补贴，政策断奶后需迅速转型。
• 用户转化率低，需提升服务质量和运营能力。
• 企业间竞争加剧，需构建差异化优势以保持竞争力。

艾瑞咨询简介

• 成立于2002年，致力于提供产业研究、大数据研究、企业咨询等服务。
• 已发布数千份新兴行业研究报告，服务企业超过千家，成为互联网企业IPO的重要研究支持机构。

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