20210826-中泰证券-保利物业-06049.HK-公建领域外拓能力彰显_社区增值服务进一步深化_4页_636kb

保利物业总结

核心内容

保利物业（6049.HK）作为央企公建物业龙头，依托保利集团资源，在2021年上半年实现了营业收入和净利润的双增长，展现出较强的市场竞争力和外拓能力。公司通过第三方项目拓展和社区增值服务的深化，推动了整体业务结构的优化，提升了盈利能力。分析师维持“买入”评级，认为公司未来增长潜力较大。

主要观点

业绩表现

• 2021年上半年实现营业收入51.5亿元，同比增长 43.1%；
• 归属股东净利润4.9亿元，同比增长 22.8%；
• 毛利10.3亿元，同比增长 40.5%。

收入结构

• 物业管理服务收入：31.4亿元，同比增长 37.5%；
• 非业主增值服务收入：8.07亿元，同比增长 45.7%；
• 社区增值服务收入：12.03亿元，同比增长 58%；
• 社区增值服务收入占比由去年同期的 21.1% 提升至 23.3%。

毛利率变化

• 毛利率由 18.7% 提升至 21.0%；
• 基础服务毛利率下降 0.6pct，主要受社保减免政策退出和第三方项目占比提升影响；
• 非业主增值服务毛利率下降 2.2pct，主要由于新开展的写字楼租赁业务影响；
• 社区增值服务毛利率略有提升，由 30.2% 提升至 30.4%。

第三方外拓

• 新签约第三方项目单年合同金额达 9.02亿元，同比增长 38%；
• 单年合同金额千万级以上的项目有 23个，占比 43%；
• 非住宅业态占比超过 70%；
• 第三方项目收入占比从 24.1% 提升至 33.3%；
• 在管面积和合约面积中，第三方占比分别从 56.8%、55.6% 提升至 61.9%、59.0%。

关键信息

投资建议

• EPS预测：2021年 1.62元，2022年 2.18元，2023年 2.72元；
• PE估值：当前股价对应 2021年PE为24.9X，2022年PE为18.5X，2023年PE为14.8X；
• 维持“买入”评级：预期未来6~12个月内股价涨幅将超过基准指数 15%。

财务预测

• 营业收入增长率：预计2021~2023年分别为 39.1%、35.0%、34.1%；
• 净利润增长率：预计2021~2023年分别为 33.0%、34.4%、24.9%；
• 毛利率：预计2021~2023年分别为 21.0%、20.7%、19.8%；
• 净利率：预计2021~2023年分别为 8.0%、8.0%、7.4%；
• ROE：预计2021~2023年分别为 13.5%、15.7%、16.7%；
• 资产负债率：预计2021~2023年分别为 36.2%、38.2%、40.1%。

风险提示

• 疫情对外拓影响超预期；
• 第三方拓展项目毛利率水平不及预期；
• 住宅物业交付进度不及预期。

财务指标概览

资产负债表

现金流量表

利润表

主要财务比率

总结

保利物业凭借强大的央企背景和持续的外拓能力，2021年上半年实现了营业收入和净利润的显著增长，尤其在社区增值服务方面表现突出。尽管基础物业服务毛利率因政策变化和业务结构调整有所下降，但公司整体盈利能力仍保持稳定。分析师基于对未来的积极预期，维持“买入”评级，并调整了盈利预测，认为公司未来三年仍具备良好的增长潜力。