20220816-东方金诚-2022年7月地产债运行情况报告_地产债迎来到期高峰_多家房企相继展期_9页_629kb

报告摘要

地产债迎来到期高峰多家房企相继展期总结

核心内容

2022年7月，中国房地产行业面临地产债到期高峰，市场整体表现承压。境内地产债发行规模小幅回升，但同比仍为负增，且净融资额转负；二级市场交易活跃度显著回落，价格跌幅超过10%的频次增加，市场恐慌情绪向国有相对控股房企蔓延；美元债市场虽出现发行规模回升，但融资渠道仍未根本性修复。房企信用风险持续释放，展期和违约情况增多，需持续关注行业偿债能力和信用风险。

主要观点

境内地产债发行情况：
- 7月境内地产债发行规模为454.15亿元，环比增长17.50%，但同比下降16.07%。
- 净融资额为-202.76亿元，显示融资环境持续恶化。
- 民企发行规模有所回升，但整体仍低于国企，国企仍为发行主力。
二级市场表现：
- 二级市场交易活跃度大幅回落，当月成交额约1139.70亿元，环比下降87.5%。
- 价格跌幅超过10%的债券数量达69只，涉及19家房企，波动频次较上月增加26次。
- 金地集团、远洋控股等国有属性较强的房企也出现债券价格大幅波动，市场恐慌情绪扩散。
美元债市场动态：
- 7月中资房企美元债发行规模为59.91亿美元，同比增加72.06%，但主要用于兑换旧债。
- 新发行债券中，仅卓越商业管理发行了1亿美元绿色债券，其余均为交换要约。
- 7月共有9只美元债违约，涉及8家房企，违约规模约31.91亿美元。
展期与信用风险：
- 7月新增6家房企展期，信用风险持续释放。
- 截至7月，境内地产债违约规模达191.56亿元，环比增长68.85%。
- 境内外地产债全年到期规模为2726.38亿元，其中8月到期压力最大，占比28%。

关键信息

一、7月境内地产债发行情况

发行主体：共31家房企发行境内信用债47只。
发行规模：合计454.15亿元。
净融资额：-202.76亿元，为年内第二次转负。
民企表现：7月民企发行规模为102.07亿元，环比增长251.24%，但同比下降36.59%。
债券期限与利率：
- 3年期债券数量最多（24只），平均利率3.30%。
- 5年期债券平均利率3.41%，较去年同期下降30bp。
- 7月AAA级债券平均利率较上月有所分化，3年期上升3bp，5年期下降25bp。

二、二级市场交易与价格波动

成交额：7月地产债二级市场成交额约1139.70亿元，环比下降87.5%。
价格跌幅：
- 超过10%跌幅的债券共69只，涉及19家房企。
- 超过30%跌幅的债券共18只，涉及8家房企，包括金地集团、远洋控股等。
- 金地集团出现15次单日跌幅超过10%的情况，为年内首次价格频繁波动。

三、金地集团情况分析

销售情况：1-7月签约金额1191.6亿元，同比下降36.78%，但仍优于行业平均水平。
土储情况：购入7宗地块，总成交价114.45亿元，以一二线城市为主，其中3宗以联合体方式竞得。
偿债能力：货币资金约648亿元，可覆盖短期债务，融资渠道通畅，年内到期债务压力可控。
未来风险：10月到期规模达29.70亿元，需关注销售及债券价格波动情况。

四、美元债市场动态

发行情况：7月共发行9只美元债，规模约59.91亿美元，主要用于交换旧债。
展期与违约：
- 富力地产完成3只美元债交换，延长3-4年，息票率7.5%，融资成本显著降低。
- 7月新增4家美元债违约主体，涉及金额约31.91亿美元。
- 交换要约仅能延缓信用风险释放，无法根本解决流动性问题。