20150918-DBS_Group-CHINA_PROPERTY_SECTOR_DO_NOT_IGNORE_BENEFITS_FROM_FAVOURABLE_CREDIT_ENVIRONMENT_20页_1mb

报告摘要

本文档主要分析了房地产行业在有利的信用环境下的表现及影响，重点探讨了融资成本下降对开发商净利润和核心利润的正面影响，以及部分开发商因资本化利息增长而面临的潜在利润压力。同时，文档还评估了市场对房地产开发商的估值情况，并指出部分优质开发商的估值存在低估现象。

融资成本下降对利润的影响：
- 每下降1个百分点的平均融资成本，可使开发商在FY15/16/17期间的核心净利润率分别提高0.7/0.9/1.1个百分点。
- 降低的融资成本将减少总利息支出和资本化利息，从而改善毛利率和净利率。
资本化利息与销售比例：
- 资本化利息占销售额的比例上升可能对利润构成压力。
- 部分开发商（如GZ R&F、China South City、CC Land、BJ Cap Land、Evergrande）由于资本化利息增长较快，可能面临较大的利润压力。
市场低估了有利信用环境的收益：
- 市场普遍低估了有利信用环境对房地产行业带来的积极影响。
购房负担减轻：
- 最近的利率下调使购房者总支付额降低11.7%，月供降低14.5%，有助于推动房地产销售。
估值分析：
- 房地产行业整体市盈率（PE）为6.4倍，处于相对低位。
- 优质大市值开发商（如COLI、CR Land、China Vanke、Longfor）目前估值较低，存在投资价值。

年份	毛利率提升（ppts）	核心净利率提升（ppts）	核心利润提升（%）
FY15	0.4/0.7/0.8	0.7/0.9/1.1	6.5/8.9/9.2
FY16	0.7/1.3/1.7	1.3/1.7/2.2	41.9/47.9/51.5
FY17	0.9/1.1/1.4	1.7/2.2/2.6	4.3/6.5/8.2

项目	原价（RMB）	首付（RMB）	贷款（RMB）	基准利率	折扣	实际利率	月供（RMB）	总贷款支付（RMB）	总购房支付（RMB）
前利率调整	1,000,000	300,000	700,000	6.55%	0%	6.55%	5,240	1,257,513	1,557,513
后利率调整	1,000,000	300,000	700,000	5.15%	10%	4.64%	4,480	1,075,132	1,375,132

公司名称	代码	当前价格（HK$）	市值（HK$bn）	FY15F PE	FY16F PE	评级	目标价（HK$）	核心净利率提升（%）	估值倍数
China Overseas	688 HK	23.85	235	7.1	2.3	Buy	38.96	6.5	34.9
Country Garden	2007 HK	2.69	60.8	4.7	4.4	Buy	4.86	6.8	-
CR Land	1109 HK	18.96	131	9.0	2.6	Buy	24.98	5.4	-
China Vanke	2202 HK	16.70	185	7.6	3.6	Buy	23.41	8.9	-
Dalian Wanda	3699 HK	48.90	221.4	8.1	5.3	NR	-	-	-
Evergrande	3333 HK	4.82	69.9	6.8	5.7	Hold	5.35	7.8	-
Longfor	960 HK	9.86	57.5	5.9	3.5	NR	-	-	-
Shimao Property	813 HK	11.62	40.4	6.5	5.2	Buy	13.50	6.5	-
Agile Property	3383 HK	3.84	15.0	8.8	7.0	Hold	3.66	3.7	-
China South City	1668 HK	2.02	16.2	6.4	5.6	Buy	2.96	6.5	-
COGO	81 HK	2.51	5.7	2.4	2.0	Buy	4.30	4.4	-
Franshion	817 HK	1.97	21.0	5.5	5.8	Buy	2.97	5.4	-