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2024年仓储物流公募REITs运营分析与2025年展望总结

核心内容概览

仓储物流行业作为国民经济的重要组成部分，近年来受益于政策支持与市场需求增长，保持稳健发展。2024年，我国仓储物流行业在政策推动下呈现持续增长态势，社会物流总额增速稳定，仓储业固定资产投资完成额由负转正，行业供给能力增强，但短期内出现供给过剩现象，导致租金下调与空置率改善。同时，仓储物流公募REITs产品表现稳健，现金流分派率高于无风险收益率，具备良好的投资价值。

主要观点

• 仓储物流行业受政策推动与市场需求增长，保持增长趋势，社会物流总额年均增速超过4.00%。
• 仓储业固定资产投资完成额在2024年前11个月达1.18万亿元，超过2023年全年，但因供给过剩，租金有所下降。
• 2024年新发3支仓储物流公募REITs产品，分别为华夏深国际REIT、华泰宝湾REIT和华安外高桥REIT。
• REITs运营表现良好，4支主要产品均实现4.00%以上的年化现金流分派率，高于无风险收益率。
• 2024年12月以来，随着无风险收益率下行，REITs产品吸引力增强，二级市场价格快速上扬。
• 保险（含资管）是仓储物流REITs最重要的市场化投资者，其长期稳定现金流特性契合机构投资者需求。
• 行业面临租金下行压力，但通过灵活招租策略、客户定制化服务等手段，运营稳定性得以维持。

关键信息

一、行业概况分析

1. 重要政策

• 2024年4月：财政部办公厅、商务部办公厅发布《关于支持建设现代商贸流通体系试点城市的通知》，推动现代商贸流通体系建设。
• 2024年10月：自然资源部发布《关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知》，加大物流用地保障力度。
• 2024年11月：中共中央办公厅、国务院办公厅发布《有效降低全社会物流成本行动方案》，推动物流成本下降，提高行业效率。

二、仓储物流公募REITs的发行情况

• 2024年共发行3支仓储物流REITs，分别为华夏深国际REIT（6月25日）、华泰宝湾REIT（9月13日）、华安外高桥REIT（12月12日）。
• 产品总金额分别为14.94亿元、12.19亿元和11.16亿元，合计金额达38.29亿元。

三、运营表现分析

1. 中金普洛斯REIT

• 年化现金流分派率为4.68%，出租率稳定在86.37%左右。
• 收入稳定，每季度均在1.0亿元以上，主要来源于房屋租赁收入。
• 项目运营稳定，其中扩募项目出租率逐步提升，运营效率提高。

2. 红土创新盐田港REIT

• 年化现金流分派率为4.20%，出租率在2024年四季度有所回暖。
• 主要受中美贸易形势影响，出租率和租金单价出现波动，但通过灵活策略保持运营稳定。

3. 嘉实京东REIT

• 出租率保持在100%，无空置问题，主要由京东集团内部企业整租。
• 2024年租金小幅下调，但现金流分派率仍达4.50%。
• 项目运营稳定，具有较强的可预期性。

4. 华夏深国际REIT

• 年化现金流分派率为4.97%，表现最佳。
• 项目出租率为92.05%，有效租金单价为33.87元/平方米/月。
• 主要租户包括快递快运和三方物流，运营稳定，收入稳定在2700万元以上。

四、二级市场表现

• 截至2024年末，6支仓储物流REITs产品总成交量达112.46亿份，总成交金额为394.85亿元。
• 中金普洛斯REIT成交量占比最高（47.97%），华安外高桥REIT日均换手率最高（1.82%）。
• 嘉实京东REIT自2023年2月发行以来，价格波动最大，跌幅达15.59%。
• 2024年12月起，随着无风险收益率下行，REITs价格快速上扬。

五、持有人情况

• 中金普洛斯REIT：机构投资者占比高，保险（含资管）为主要投资者，私募基金成为增长最快的投资者群体。
• 红土创新盐田港REIT：原始权益人及其关联方持仓比例较高，市场化程度较低，保险（含资管）持仓比例相对较低。
• 嘉实京东REIT：投资者集中于保险（含资管）和券商自营，战略配售解禁后前十大流通份额持有人比例提升。

六、2025年展望

• 随着经济复苏和内需提振，仓储物流需求将稳步上升，空置率有望持续改善。
• 仓储物流REITs将继续优化运营策略，提升现金流可预期性。
• 未来预计会有更多仓储物流基础设施项目进入REITs发行流程，REITs市场有望进一步扩容。
• 物流行业受国际贸易形势影响较大，租金可能继续承压，但行业整体仍具备投资价值。

总结

2024年，我国仓储物流行业在政策支持下保持增长，社会物流总额持续攀升，仓储投资加速，但供给过剩导致租金下降。仓储物流公募REITs产品表现良好，现金流分派率高于无风险收益率，成为稳定收益的投资工具。保险（含资管）是主要投资者，REITs市场吸引力增强，价格快速上涨。未来，随着经济复苏和行业优化，仓储物流REITs有望持续发展，市场供给将增加，行业前景广阔。