20221009-申港证券-房地产行业研究周报_政策利好集中释放_销售边际有改善_16页_2mb

投资摘要总结

核心内容

近期，房地产行业迎来多项政策利好，旨在推动市场复苏与稳定。政策包括房贷利率下限调整、公积金利率下调以及个人所得税退税优惠，释放了购房成本降低与合理需求释放的信号。尽管政策力度相对有限，但其导向性明确，表明政策将继续宽松，以引导市场走出低谷。

主要观点

• 政策面：三项政策同时出台，体现多部门联合支持房地产市场复苏的决心，包括：

  • 房贷利率调整：23个城市的首套住房贷款利率下限可阶段性下调或取消，其中二线城市8个，三四线城市15个。
  • 个人所得税退税：对出售现住房并在一年内重新购房的纳税人，可享受个人所得税退税优惠，整体优惠幅度约为1%。
  • 公积金利率下调：首套公积金贷款利率下调0.15个百分点，分别为2.6%（5年以下）和3.1%（5年以上），多地已跟进执行。

• 基本面：房地产销售数据有所改善，但市场仍处于筑底期：

  • TOP50房企销售：9月权益销售额累计同比增速为-47%，较上月跌幅收窄1.4pct；单月同比增速为-32.7%，环比增速为1.9%。
  • 区域表现：二线城市销售回暖更明显，而部分三四线城市仍面临较大压力。
  • 十一假期销售：整体热度不佳，但部分城市如上海、成都、大连、济南等表现较好，预计后续销售数据将逐步改善。

• 市场面：港股地产板块表现略弱于大市：

  • 恒生地产类指数周度涨幅为2.1%，落后恒生指数0.4pct。
  • 部分个股如国瑞健康、COSMOPOL INT'L、雅居乐集团等涨幅靠前。

关键信息

• 政策导向：政策旨在释放合理购房需求，引导市场复苏，且“房住不炒”的基调未变。
• 销售复苏：市场热度边际改善，但尚未出现明显好转。
• 土地市场：多地完成集中供地，整体热度分化，部分城市如郑州实现“保交楼”进展顺利。
• 投资策略：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企如保利发展、万科A、龙湖集团；高品质房企如滨江集团、绿城中国；地方国央企如建发国际、越秀地产；代建行业龙头绿城管理控股。

数据追踪

新房成交数据

• 30城成交面积：9月26日至10月2日，周度销售面积同比连续两周正增长，分别为+21%和+42%。
• 城市表现：
  • 一线城市：同比增速-24%，环比增速+1.9%。
  • 二线城市：同比增速-27%，环比增速+42%。
  • 三线城市：同比增速-40%，环比增速-3%。

二手房成交数据

• 13城成交面积：周度同比增速为-21%，累计同比增速为-14%。

土地成交数据

• 100城土地供应与成交面积：累计同比分别为-12%和-18%。
• 土地成交金额：累计同比为-38%。
• 土地溢价率：整体为1.45%。

重点城市周度销售数据

• 北京：9月26日至10月2日，周度同比增速为+3%。
• 上海：周度同比增速为+12%。
• 广州：周度同比增速为+12%。
• 深圳：周度同比增速为+116%。
• 杭州：周度同比增速为+135%。
• 南京：周度同比增速为+71%。
• 武汉：周度同比增速为-37%。
• 成都：周度同比增速为+13%。

风险提示

• 销售市场复苏不及预期。
• 个别房企出现债务违约。

投资策略

• 建议关注：
  • 龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团。
  • 高品质房企：滨江集团、绿城中国。
  • 地方国央企：建发国际、越秀地产。
  • 代建行业：绿城管理控股。

行业评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

评级依据

• 增持：报告日后6个月内，相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 买入：报告日后6个月内，相对强于市场基准指数收益率15%以上。

总结

整体来看，房地产行业在政策支持下呈现边际改善，但市场仍处于筑底阶段。政策导向明确，未来持续宽松的预期增强，建议关注经营稳健、资信良好及具有发展潜力的房企，同时警惕市场复苏不及预期及个别房企债务违约风险。