20211121-东北证券-东北地产物管周报_珠海修改物业管理条例_碧服配股保利物业实施股权激励_11页_1mb

报告摘要

东北地产物管周报总结

核心内容概述

本周东北地产物管行业整体表现有所分化，H股物业指数下跌10.49%，而A股物业指数微涨0.53%。行业动态方面，珠海修改《物业管理条例》，碧桂园服务和保利物业分别进行股份配售和股权激励计划，显示出行业整合与公司内部激励机制优化的趋势。投资建议方面，重点推荐碧桂园服务、金科服务、保利物业等企业，认为其在行业扩张与业务多元化方面具备一定优势。

主要观点

市场表现

H股物业板块：整体表现疲软，东北地产H股物业指数累计下降10.49%，跑输恒生指数（-1.10%）和恒生综指（-0.32%）。
A股物业板块：表现略优于大盘，东北地产A股物业指数上涨0.53%，优于沪深300（+0.03%）和上证综指（+0.60%）。
个股表现：保利物业以17.63%的涨幅领涨，宝龙商业（+6.24%）和中海物业（+5.76%）紧随其后；跌幅前五为荣万家（-21.01%）、融创服务（-16.55%）、碧桂园服务（-14.22%）、雅生活服务（-12.84%）、金科服务（-11.40%）。

港股通持股情况

保利物业、绿城服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、建业新生活、首程控股、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务均被港股通增持。
保利物业获最多增持（+4.64%），其港股通持股比例达49.90%。

关键信息

公司动态

保利物业实施股票激励计划，激励股份不超过总股本的10%，首次授予197名中高管理层553.3万股，解锁条件为三年内归母净利润CAGR不低于25.5%，净资产收益率不低于12%、13%、14%，应收账款周转率不低于6.5，且不低于对标企业75分位。该计划有助于推动公司长期稳健发展。
碧桂园服务拟配售1.5亿股，每股53.35港元，集资约80亿港元，用于项目收并购及商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务拓展。

行业新闻

珠海市人大常委会公布修改后的《珠海经济特区物业管理条例》，明确物业服务人范围，涉及小区物业费、共有部分经营与收益等。
中南服务通过港交所聆讯，截至2021年9月30日，拥有215个在管项目，总建筑面积达4330万平方米。
金科服务与高科集团合作落地智慧楼宇系统，并与港联物业成立金丰城市管理服务有限公司。
奥园地产出售香港罗便臣道物业，以9亿港元转让给新永投资，并转让股东贷款15.38亿港元。
招商积余子公司中航物业中标孙中山大元帅府纪念馆项目，金额为982.97万元。
绿城服务与重庆蓝江语实业共同设立绿城江语兴物业公司，注册资本为300万元，绿城服务持股51%。

投资建议

长期关注：公司关联方实力、口碑、科技、规模及赛道布局，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、保利物业。
中期关注：增长确定性、外拓能力、激励机制及关联方销售情况，看好金科服务、旭辉永升服务、绿城服务、宝龙商业。
短期关注：估值性价比，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务。

风险提示

物管费提价受阻：政策与市场因素可能影响物业费上调。
外拓不及预期：市场拓展进度可能落后于预期。
增值服务拓展不及预期：在新业务拓展方面可能面临挑战。

重点公司主要财务数据

公司	现价 (元)	2020A EPS	2021E EPS	2022E EPS	2020A PE	2021E PE	2022E PE	评级
碧桂园服务	45.65	0.92	1.33	2.05	48.19	34.33	22.23	买入
金科服务	29.07	0.95	1.69	2.77	55.52	17.18	10.49	买入
旭辉永升服务	11.99	0.23	0.37	0.55	61.30	32.29	21.61	买入
华润万象生活	34.60	0.36	0.65	0.92	84.46	53.22	37.71	买入
宝龙商业	15.35	0.47	0.71	0.99	44.06	21.69	15.47	买入
融创服务	11.75	0.19	0.42	0.66	74.60	27.94	17.93	买入
世茂服务	9.54	0.29	0.55	0.91	34.34	17.42	10.50	买入

估值对比（部分物管公司）

公司	股价 (元)	市值 (亿)	2021E PE	2022E PE	2023E PE	2021H1在管面积 (万方)	2021H1合管比
碧桂园服务	53.70	1,728.14	1.33	2.05	2.95	64,401	1.87
中海物业	8.08	265.58	0.28	0.37	0.48	23,250	-
绿城服务	7.45	241.75	0.30	0.40	0.53	27,270	2.11
旭辉永升服务	14.10	247.30	0.37	0.55	0.79	12,996	1.69
新城悦服务	13.78	119.84	0.77	1.12	1.58	12,238	2.04
雅生活服务	20.70	293.94	1.70	2.28	2.95	42,416	1.38
保利物业	54.70	302.67	1.59	2.07	2.68	42,824	1.45
宝龙商业	18.06	116.14	0.71	0.99	1.37	2,522	1.64
建业新生活	5.32	67.52	0.51	0.68	0.93	11,500	1.81
金科服务	34.20	223.27	1.69	2.77	4.53	18,679	1.69
华润万象生活	40.70	928.98	0.65	0.92	1.29	13,584	1.35
合景悠活	5.27	106.30	0.39	0.72	0.98	16,512	1.34
融创服务	13.82	428.51	0.42	0.66	0.94	17,343	1.85
世茂服务	11.22	278.14	0.55	0.91	1.45	17,500	1.37

总结

本周物管行业整体表现分化，H股物业指数下跌，A股物业指数微涨。保利物业与碧桂园服务作为行业龙头，分别通过股权激励和股份配售进行资本运作，显示出对长期发展的重视。珠海修改《物业管理条例》以及中南服务通过聆讯，表明行业政策与业务扩张的双重趋势。投资建议方面，重点推荐具备较强外拓能力和业务拓展潜力的公司，如金科服务、宝龙商业等。同时，需警惕物管费提价受阻、外拓不及预期及增值服务拓展不及预期等风险。

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