20181108-招商证券-1-10月房企销售数据解读及电话会议纪要_10月销售同比继续回落_政策边际好转修复板块超额收益_7页_894kb

2018年10月房地产行业总结

核心内容概述

2018年10月，房地产行业销售数据继续回落，但政策边际改善对板块的超额收益修复作用明显。整体来看，行业基本面趋于稳定，政策以稳为主，市场总量小幅波动，区域市场趋于分化。部分核心区域房价稳中有升，部分泡沫区域则出现下滑。分析师认为，当前房企融资去杠杆仍较严峻，选股需更加谨慎。

主要观点

1. 销售数据表现

• 10月销售同比增速继续回落：百强房企销售额单月同比增速下降3个百分点至33%。
• 分层表现差异显著：
  • TOP10房企：同比增速为22%，较9月有所回升。
  • TOP11-30房企：同比增速为35%，但9-10月合计下降61个百分点。
  • TOP31-50房企：同比增速为66%，10月有所回升。
  • TOP51-100房企：同比增速为38%，表现相对稳定。
• 1-10月销售增速维持高位：部分房企如融信、金茂、金科等销售增速超过50%。
• 销售金额与面积同比改善：10月销售金额同比增速明显高于9月，部分房企销售面积同比也有所回升。

2. 政策边际改善

• 政策层面，近期税收抵扣等措施对市场形成边际利好，尽管受益群体有限，但对股票市场具有积极意义。
• 政策基调以稳为主：政府希望维持市场稳定，不会出现明显的政策放松或收紧。
• 政策工具储备充足：政府通过调控土地供应、融资端、需求端等方式保持市场平稳。

3. 投资建议

• 首推高周转公司：如【万科A】，因其基本面稳健。
• 看好资源型公司估值修复：如【华侨城A】，因其价格较限制性股票解锁条件倒挂严重。
• 关注业绩反转与管理红利释放：如【中南建设】，通过“小项目，高周转”对冲行业风险。

关键信息

1. 1-10月销售数据亮点

• TOP10房企：销售金额累计同比增长26%，预计全年销售金额不会突破万亿。
• TOP100房企：1-10月累计同比增长68.3%，10月环比增长9.6%。
• 区域分化明显：核心城市销售稳定，部分三四线城市出现价格松动。

2. 土地市场动态

• TOP10房企拿地金额：1-10月拿地总金额达7200亿元，占拿地TOP50的44.2%。
• 土地流拍情况：10月一二线城市流拍土地约50块，三四线流拍土地下降六成。
• 区域表现：
  • 环渤海地区：成交面积下跌50%，流标地块大幅减少。
  • 长三角地区：市场冷静，流标地块小幅增加。
  • 珠三角地区：成交量下降60%，流标地块减少。
  • 中西部地区：成交量下降60%，流标地块从150多块减少至50多块。
  • 东北地区：9月成交小高峰，10月迅速萎缩。

3. 融资与收并购

• 融资成本上升：10月融资利率上涨约1%，部分企业融资成本可能超过20%。
• 收并购动态：10月融创收购金科股份股票引发关注，金科采取应对措施，但市场对交易监管有明确预期，利好企业股价。

4. 风险提示

• 政策超预期风险：房地产调控政策可能进一步收紧，三四线销量下滑可能拖累全局销售。
• 市场波动风险：去化率下行可能持续较长时间，区域市场分化加剧。

分析师团队信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，从事房地产与宏观策略研究。
• 刘义：招商证券房地产行业联席首席分析师，10年研究经验，曾获新财富前三。
• 董浩、李洋：研究助理，分别有1年和2年房地产行业研究经验。
• 团队荣誉：曾获新财富房地产行业入围奖、最佳分析师盈利预测第一名、金牛奖第四名。

投资评级定义

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
• 审慎推荐：公司股价涨幅介于5%至20%之间。
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间。
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平。

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。报告基于合法取得的信息，但不对信息的准确性和完整性作出保证。分析基于假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。报告内容仅供参考，不构成投资建议。客户应考虑可能影响报告客观性的利益冲突。未经授权，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、引用或转载。