20201211-中国银河-房地产11月行业动态报告_11月销售韧性犹存_关注_估值+业绩_双提升的投资机会_31页_3mb

房地产行业11月动态报告总结

核心内容

2020年11月，房地产市场销售韧性犹存，整体表现好于预期。重点城市新房销量同比增速为11.3%，较10月略有下降，但销售仍处于较高水平。1-11月新房销量累计同比为-2.8%，降幅较上月收窄。一线城市销售热度维持高位，二、三线城市略有降温。房地产行业正迈入成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段，政策导向明确，行业逐步实现从增量到提质的转变。

主要观点

• 销售表现：11月新房销售韧性较强，去化周期持续下行，三线城市改善明显。
• 政策调控：坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台成为行业最大新变局，有助于化解房地产金融风险，推动行业出清。
• 融资环境：LPR连续7期持平，首套房贷利率连续3个月未变，购房需求趋于稳定。
• 估值与业绩：房地产板块估值处于历史底部，修复空间较大，头部企业具备“估值+业绩”双提升潜力。
• 物业管理：板块迎来IPO潮，估值分化，品牌力强、业务拓展快的公司更受市场青睐。

关键信息

一、房地产市场迈入新阶段

1. 房地产行业的重要性：

   • 房地产业是我国经济的重要压舱石，具有产业链长、关联产业多、带动效应明显等特点。
   • 房地产行业未来仍将保持15万亿左右的市场规模，推动经济增长与城市化进程。

2. 销售情况：

   • 11月新房销售同比增速为11.3%，较10月下降0.5pct。
   • 1-11月新房销售累计同比为-2.8%，降幅较上月收窄1.5pct。
   • 一线城市去化周期最短，三线城市去化周期最长。

3. 财务分析：

   • 2020Q3房地产行业总营业收入为15,609.10亿元，增速为6.65%。
   • 归母净利润为1,191.47亿元，增速为-15.92%。
   • 销售毛利率和净利率均有所下滑，但行业费用控制良好。
   • 预收账款小幅上涨，行业杠杆率有望继续下降。
   • 现金流净额为188.95亿元，显示销售韧性对现金流的支撑。

二、房地产行业处于成熟调整期

1. 城市化进程放缓：

   • 城镇化率增速放缓，从2008年的0.5%以上降至2020年的低速增长。
   • 人口老龄化趋势明显，影响房地产需求。

2. 房地产市场转向存量阶段：

   • 中国房地产市场正逐步向存量阶段过渡，存量房交易占比提升。
   • 城市群发展成为新趋势，京津冀、沪宁杭、粤港澳等区域将成为新增长点。

3. “三道红线”政策影响：

   • 2020年11月，重点房企“三道红线”政策正式实施，推动行业降杠杆。
   • 30家住宅开发企业中，未踩三条红线的仅7家，多数企业面临不同程度的杠杆压力。

三、房地产行业在资本市场中的表现

1. 房企平台化发展：

   • 头部房企积极布局多元化业务，如商业、物流、教育、医疗等，推动“估值+业绩”双提升。
   • 例如：万科、保利、金地等企业已转型为城市服务商或综合平台型企业。

2. 物业管理板块变化：

   • 2020年物业管理公司迎来IPO潮，预计全年上市数量与前五年总和相当。
   • 物业板块估值分化，部分新股出现破发，但品牌强、拓展快的公司仍受市场青睐。
   • 重点跟踪的20家物管公司中，部分公司市盈率低于20倍，部分高于40倍。

3. 估值与修复空间：

   • 房地产板块PE（TTM）为8.5X，处于历史底部，修复空间较大。
   • PB（整体法）为1.2X，低于行业均值，估值偏低。

投资建议

• 住宅开发行业：关注低估值、高股息的优质龙头股，如万科A、保利地产、金地集团。
• 成长型房企：关注销售提速、弹性较大的企业，如阳光城、金科股份、中南建设。
• 物业管理行业：建议关注招商积余等A股物业龙头公司。
• 经纪服务行业：推荐我爱我家、国创高新等标的。

风险提示

• 行业面临经济及市场下行压力。
• 销售超预期下行的风险。
• 政策调控不确定性带来的影响。

附录

• 图表目录：包含多张图表，展示房地产市场销售情况、财务数据、去化周期、行业估值等。
• 表格目录：包含多个表格，展示房企“三道红线”指标、物业管理公司上市情况、PE与PB对比等。

总结

2020年11月，房地产市场表现出较强的销售韧性，但整体处于调整期。政策持续强化“房住不炒”定位，推动行业向高质量发展转型。融资环境趋稳，房企开始注重降杠杆与多元化发展，物业管理板块成为新的投资热点。房地产板块估值处于历史低位，未来修复空间较大，建议关注龙头房企及物业管理公司。