招商积余（001914）2021年年报及投资分析总结
核心内容
招商积余在2021年实现了稳健的营业收入和净利润增长，全年营收达到105.91亿元，同比增长22.42%；归母净利润为5.13亿元，同比增长17.25%。公司基础物业管理业务表现突出，专业服务和资产管理服务也在持续发展，同时积极推进轻资产运营战略。
主要观点
营收与利润增长
- 营业收入：2021年实现105.91亿元，同比增长22.42%。
- 归母净利润：实现5.13亿元，同比增长17.25%。
- 基本每股收益（EPS）：0.4837元/股，同比增长17.26%。
基础物业管理增长
- 基础物管营收：2021年实现78.03亿元，同比增长20.72%。
- 在管面积：年末在管面积达2.81亿平方米，同比增长9013万方。
- 毛利率：基础物管毛利率提升至11.11%，同比增长0.88个百分点。
- 在管均价：基础物管在管均价为2.31元/平/月，较2020年下降0.51元/平/月，其中住宅均价2元/平/月，非住宅均价2.53元/平/月。
专业服务发展
- 专业服务营收：2021年实现18.40亿元，同比增长20.49%。
- 专业服务毛利率：达到13.77%，显著高于基础物管毛利率。
- 业务构成：专业服务包括案场协销及房产经纪业务（42.91%）、设施管理服务（21.45%）和建筑科技服务（21.34%）。
资产管理服务
- 资产管理营收：2021年实现55.65亿元，同比增长23.70%。
- 商业运营：管理商业项目44个，管理面积179万方，其中受托招商蛇口项目增长较多。
- 持有物业：总可出租面积59.12万方，出租率达98%，涵盖酒店、购物中心、商写等多种业态。
关键信息
项目拓展与合作
- 公司在2021年新增9013万方在管面积，其中来自控股股东招商蛇口的项目占32.27%。
- 住宅和非住宅业态分别占58.92%和41.08%。
轻资产战略
- 2022年初，公司股东大会同意将深圳中航城、昆中航、赣州九方三家公司股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司，进一步推进轻资产运营平台建设。
投资建议
- 基于2021年年报，公司2022-2024年净利润预测分别为7.22亿元、9.10亿元和11.40亿元，对应EPS分别为0.68元、0.86元和1.08元。
- 对应PE分别为21.12X、16.76X和13.37X，维持“买入”评级。
财务数据与估值
| 项目 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 营业收入(百万元) |
8,635.15 |
10,590.93 |
13,736.44 |
17,779.07 |
21,884.26 |
| 净利润(百万元) |
435.14 |
512.87 |
722.09 |
909.59 |
1,140.33 |
| 每股收益（元） |
0.41 |
0.48 |
0.68 |
0.86 |
1.08 |
| 市盈率(P/E) |
35.04 |
29.73 |
21.12 |
16.76 |
13.37 |
| 市净率(P/B) |
1.84 |
1.76 |
1.62 |
1.48 |
1.33 |
| EV/EBITDA |
22.60 |
12.30 |
7.41 |
4.16 |
3.87 |
风险提示
- 物业费收缴不及预期
- 业务拓展不及预期
- 存货减值较大
财务比率
| 比率 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 毛利率 |
13.61% |
13.76% |
13.78% |
13.79% |
13.79% |
| 净利率 |
5.04% |
4.84% |
5.26% |
5.12% |
5.21% |
| ROE |
5.24% |
5.92% |
7.70% |
8.84% |
9.97% |
| ROIC |
22.13% |
28.96% |
56.85% |
26.50% |
58.44% |
| 资产负债率 |
49.09% |
48.85% |
47.37% |
52.33% |
47.99% |
| 净负债率 |
9.54% |
5.44% |
20.07% |
-6.59% |
2.35% |
营运能力
| 指标 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 应收账款周转率 |
7.62 |
7.86 |
7.50 |
9.72 |
9.72 |
| 存货周转率 |
5.34 |
7.14 |
6.96 |
5.97 |
6.14 |
| 总资产周转率 |
0.53 |
0.64 |
0.80 |
0.92 |
1.03 |
财务预测摘要
| 项目 |
2020 |
2021 |
2022E |
2023E |
2024E |
| 营业收入 |
8,635.15 |
10,590.93 |
13,736.44 |
17,779.07 |
21,884.26 |
| 营业成本 |
7,460.27 |
9,133.47 |
11,843.56 |
15,327.34 |
18,866.42 |
| 营业利润 |
598.70 |
744.66 |
1,024.35 |
1,281.66 |
1,600.30 |
| 净利润 |
408.72 |
452.64 |
664.72 |
830.92 |
1,032.27 |
投资建议与评级
- 投资评级：买入（维持评级）
- 当前价格：14.38元
- 目标价格：未提供
- 评级体系：预期股价相对收益20%以上
基本数据
| 项目 |
2020 |
2021 |
| A股总股本(百万股) |
1,060.35 |
1,060.35 |
| 流通A股股本(百万股) |
666.86 |
666.86 |
| A股总市值(百万元) |
15,247.78 |
15,247.78 |
| 每股净资产(元) |
7.83 |
8.17 |
总结
招商积余在2021年实现了稳健的财务增长，受益于基础物业管理的扩张及专业服务和资产管理业务的快速发展。公司具备良好的管理能力和业务拓展能力，同时积极调整业务结构，推进轻资产运营战略。尽管存在物业费收缴、业务拓展及存货减值等风险，但公司整体表现良好，维持“买入”评级。
