麦肯锡房地产业务：利用空置空间，开发混合的多功能空间-麦肯锡-2023.9-88页_4mb

• 疫情引发工作模式变革：混合工作模式普及导致办公室出勤率平均下降30%，部分员工因此搬离城市核心区，消费活动转移至郊区或线上。
• 房地产市场分化：
  • 办公空间：9个“超级明星”城市的需求普遍下降，旧金山最严重（需求降38%），休斯顿相对稳健（需求仅降7%）。供应过剩率达7%-21%，写字楼空置率上升，租金普遍下跌。
  • 住宅空间：核心区需求疲软，郊区增长显著（如美国“甜甜圈效应”）。多数城市核心区房价上涨速度低于郊区。
  • 零售空间：核心区域空置率显著上升（东京核心区上升6%），租金跌幅达54%。需求下降主要因电子商务渗透率提高及消费行为转变。
• 短期行为与长期趋势：疫情加速了部分永久性迁移，但多数城市的净人口仍高于疫情前。行为变化包括通勤减少、消费分散化，以及写字楼密集街区零售客流量下降。
• 差异化影响城市：
  • 旧金山：业态高度依赖知识经济，零售空置率最高，房价涨幅最低。
  • 巴黎：业态多样化，需求降幅小于东京。
  • 东京：行为变化最小，房价仅略高于全国平均，未来需求相对稳健。
• 转型建议：
  • 街区与建筑：推动综合性开发与空间灵活性，如多用途建筑、模块化设计，满足混合工作需求。
  • 郊区发展：增加多户住宅密度，鼓励绿色社区建设，提升可负担性与可持续性。
  • 政策支持：政府需改革分区政策，鼓励旧楼改造与创新金融工具，修复房地产市场估值能力。

参考：McKinsey Global Institute, 2023.