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越秀地产逆势增长分析总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2022年市场整体下行的背景下，实现了销售业绩的逆势增长，成为TOP20中唯一正增长的企业。这一成绩得益于其战略布局、产品策略和财务优化等多方面的努力。

主要观点

一、越秀为什么能够实现销售逆增？

1. 布局城市底盘稳固
   越秀地产坚持“1+4”全国化战略，重点布局大湾区、华东、华中、北方及西部的核心城市，这些城市的市场韧性为其销售业绩提供了坚实支撑。

   • 大湾区销售额小幅下降，但根基稳固；
   • 华东区域销售额同比上升66%，贡献度达34%；
   • 华中区域销售额同比上升38.1%，贡献度上升2个百分点。

2. 项目类型适应市场
   面对市场分化，越秀地产积极推出改善性项目，成功抓住改善性需求增长的市场机会。

   • 广州的琶洲南TOD、越秀和樾府单盘销售均超150亿元；
   • 杭州与滨江集团合作的天澜海岸、天澜美境成为区域热销项目；
   • 上海天樾园、合肥星汇君澜等项目表现亮眼。

3. 差异化战略开花结果
   越秀地产坚定实施TOD战略，该战略在2022年贡献了全年销售的18%。

   • TOD项目包括琶洲南TOD、星航TOD、星樾山畔TOD等；
   • 越秀在这些项目中持股比例为51%至86%。

二、越秀高调拿地的背后是什么？

1. 清晰的投资战略
   越秀地产自2019年起推进“1+4”全国化战略，布局节奏明确，分两个阶段进行：

   • 2019-2021年：补齐“4”个区域的布局，新增15个城市；
   • 2022年至今：巩固优化布局，重点拓展核心城市。

2. 高能级城市优先
   越秀地产在投资过程中优先选择高能级城市及核心区域，如上海、北京、合肥、成都等。

3. 合作模式灵活
   在多个城市寻求与当地国企或知名企业合作，增强项目竞争力和资源协同能力。

三、融资相对畅通的国央企在做什么？

1. 债务结构调整

   • 境内外债务结构优化，人民币借贷占比上升至75%；
   • 港元和美元借款占比分别下降2个和1个百分点。

2. 债务久期优化

   • 债务到期结构更加均匀，1年内到期占比降至18%，3-5年内到期占比达近半；
   • 相比2021年，短期债务比例下降，长期债务比例上升，增强了财务安全性。

3. 财务费用下降

   • 融资成本从4.93%降至4.16%，有效降低了财务负担。

关键信息

• 销售业绩：2022年合同销售金额达1250.3亿元，同比增长8.6%；
• 战略布局：聚焦高能级城市，持续优化“1+4”全国化战略；
• 财务优化：通过债务结构调整和久期优化，降低了融资成本并提升了安全性；
• TOD项目：成为越秀地产的重要增长引擎，贡献了全年销售的18%；
• 行业启示：越秀地产的策略为行业提供了关于区域选择、项目类型和财务管理的参考。

结语

越秀地产在国企背景的基础上，凭借清晰的战略、高效的执行和稳健的财务基础，成功实现了逆势增长。其在销售、投资和融资方面的策略，不仅巩固了自身市场地位，也为行业提供了有益的经验借鉴。

相关研究与数据支持

• 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？
• 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市；
• 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长；
• 行业研究：长沙成为全国学习的范本；
• 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择是占领长三角；
• 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当；
• 企业研究：绿城通过差异化战略实现探底回升。

图表数据概览

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn

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