20181117-中泰证券-大城涨房租_小城涨房价_地产放松的空间有多大__8页_752kb

大城涨房租，小城涨房价 —— 地产放松的空间有多大？

核心内容

本文分析了中国房地产市场在经济下行压力下的结构性分化现象，重点探讨了大城市和小城市房地产市场表现的差异及其背后的原因，同时预测了未来政策走向和市场趋势。

主要观点

1. 大城市：租金上涨源于房价下跌

   • 大城市（一二线）自2016年起调控政策收紧，导致房价止涨甚至下跌，但租金却大幅上涨。
   • 房价下跌并未抑制租金上涨，反而因房屋供给减少和人口净流入推动了租金增长。
   • 房价与租金在中国缺乏直接关系，居民更关注房价上涨带来的资本利得，而非租金收益。
   • 房屋竣工面积大幅减少，进一步限制了租房市场供给，加剧了租金上涨。

2. 小城市：刺激政策推动房价上涨

   • 小城市（三四线）房价涨幅远高于大城市，主要由棚改货币化政策推动。
   • 棚改货币化政策刺激了房地产销售和投资，但并未解决供需失衡问题。
   • 小城市面临人口净流出压力，房价偏高存在较大风险，一旦回调将影响居民资产配置和地方政府财政。
   • 房价与销售、投资数据呈现明显分化，小城市销售和投资增速仍保持高位。

3. 调控结构收敛，刺激力度有限

   • 大小城市房地产政策分化明显，未来政策将趋于收敛。
   • 小城市房价上涨已进入危险阶段，随着货币化安置政策转向，房价回调压力增大。
   • 大城市虽可能有边际放松，但难以回到2016年前的强刺激模式。
   • 2019年房地产销售和投资预计均出现负增长，强刺激拉动经济的时代已终结。

关键信息

• 房价与租金关系：美国房价领先房租三个季度，而中国房价与租金之间关系不大，主要受供需基本面影响。
• 数据支撑：
  • 2018年9月一二线城市二手房价格同比涨幅普遍低于1%。
  • 2017年以来，一二线城市住宅租金涨幅普遍在20%以上。
  • 2018年前10月住宅竣工面积同比负增长。
  • 2018年10月各线城市房价同比涨幅中，三四线城市明显高于二线城市。
  • 截至9月，一二线城市房地产销售面积累计增速降至-0.6%，而小城市仍保持4.6%的增速。
• 政策背景：
  • 棚改货币化政策是小城市房价上涨的主要推手，但正在逐步退出。
  • 2016年去库存政策虽缓解了小城市库存压力，但并未解决结构性供需失衡。
• 未来展望：
  • 2019年房地产销售和投资预计分别负增10%以上和5%以上。
  • 依赖房地产强刺激拉动经济的模式已不可持续。
  • 大城市可能出台结构性政策，但难以全面放松；小城市房价回调风险较大。

风险提示

• 贸易摩擦
• 经济下行
• 汇率风险

投资评级说明

备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。

重要声明

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