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固收+系列报告之九：公募REITs 2026年投资展望

核心内容

市场复盘：从估值波动到价值回归

我国公募REITs自2021年试点以来，经历了从稀缺性驱动到市场分化的发展过程。2021年为起步阶段，认购倍数温和；2022年因打新收益及产品稀缺性，认购倍数达到阶段峰值；2023至2024年因资产运营不及预期，认购倍数回落；2025年因优质资产集中发行及二级市场回暖，认购倍数回升。

二级市场表现介于沪深300与中证全债之间，与中证转债形成互补。长期来看，REITs波动率低于沪深300和中证转债，高于中证全债，具有债性稳定与股性弹性的双重特征，适合平衡组合波动。

机构配置：偏好差异显著

当前公募REITs流通盘由机构投资者主导，其中券商自营占比达51.3%，保险资金占比19.9%，产业资本占比13.6%，合计占比超84%。私募基金、信托和其他资管占比相对较低，个人投资者、公募基金、券商资管、银行理财的持有比例均不足1%。

机构偏好差异明显：券商自营偏好高流动性、估值弹性高的资产，保险资金则侧重长期现金流稳定的资产。公募基金和个人投资者因偏好高弹性权益资产，参与度较低。

一级市场投资建议

2025年REITs打新热度下降，部分产品上市即破发。打新收益降低，主要由于二级市场走弱和一级市场定价更充分。建议在分化行情中精选优质项目参与打新和战配，对锁定期较长的战配保持审慎。

二级市场投资建议

2026年上半年将面临局部解禁高峰，长期优质标的具备配置价值。建议采取哑铃策略，一方面挖掘保租房、市政环保等刚需资产的稳定分红价值，另一方面布局数据中心、清洁能源等新基建赛道，分享产业升级红利。同时，可把握扩募带来的增量机会，筛选运营稳健、估值合理的优质标的，实现分红与资本利得双重收益。

风险提示

宏观经济剧烈波动、货币政策快速调整、过往收益率不预示未来收益是主要风险。

主要观点

• 市场波动特征：公募REITs收益表现介于沪深300与中证全债之间，具有独特的攻守兼备特性。
• 机构配置偏好：券商自营与保险资金是主要持有者，偏好不同类型的资产，导致板块分化。
• 一级市场策略：需关注优质资产，合理参与打新与战配，注意锁定期和定价机制变化。
• 二级市场策略：建议采用哑铃策略，兼顾稳定分红与资产增值机会，关注政策红利和资产运营表现。

关键信息

• 发行规模与数量：2025年全年发行19只，规模387亿元，较2024年有所回落。
• 认购倍数：2025年网下和公众端平均认购倍数分别为150倍和519倍，呈现分化趋势。
• 市场走势：中证REITs全收益指数2025年年内涨幅+3.2%，弱于沪深300与中证转债。
• FOF配置趋势：FOF配置的REITs产品数量持续扩张，但增速放缓。
• 资产类型表现：产业园、保障房等资产表现稳健，而仓储物流、消费类资产相对疲软。
• 解禁时间表：2026年上半年将面临解禁高峰，需关注市场波动。
• 运营指标：出租率、租金水平、车流量、收费率等是评估REITs收益的关键指标。

基本面分析

产业园

• 营业收入主要来源于租金、物业管理费和停车费。
• 头部REITs表现稳健，优质科创园区抗跌能力强。
• 传统园区面临空置率上升和租金下行压力。

仓储物流

• 出租率分化，核心资产抗风险能力强。
• 优质资产表现优于整体市场。

消费

• 出租率高位稳健，租金水平分化。
• 表现相对疲软，需关注市场复苏与运营改善。

保障房

• 受刚需支撑，表现稳健。
• 分红稳定，适合长期配置。

交通

• 出行需求复苏带动车流增长，表现优于其他资产。

生态环保

• 运营表现回暖，具备增长潜力。

能源

• 光伏与风电表现分化，整体承压。

市政

• 运营压力增加，需关注现金流改善。

水利

• 波动后爆发，具备增长潜力。

新型基础设施

• 蓄势待发，未来增长可期。

图表目录

• 图1：2021-2025年公募REITs发行规模和数量
• 图2：2025年新发行各类型公募REITs规模
• 图3：2021-2025年新发行REITs平均认购倍数
• 图4：2021年至今中证REITs（收盘）走势
• 图5：今年以来REITs与主要资产涨跌幅对比
• 图6：今年以来各类资产走势
• 图7：主要资产历年年度回报
• 图8：公募REITs前十大持有人结构
• 图9：不同资产类公募REITs流通盘前十大持有人结构
• 图10：公募基金FOF持有REITs产品市值
• 图11：公募基金FOF持有REITs产品数量
• 图12：今年以来新上市REITs表现
• 图13：美国REITs在投资组合中的占比与夏普指数
• 图14：中国REITs在投资组合中的占比与夏普指数
• 图15：当前上市REITs主要估值指标
• 表22：不同资产类型公募REITs解禁时间表