戴德梁行_中国境外投资报告_2018年第一季度_17页_2mb

中国境外投资市场总结（2018年第一季度）

核心内容概述

2018年第一季度，中国境外房地产投资总额为56亿美元，同比下降27%，创下了自2015年以来的季度新低。这一下降趋势主要受到国内政府对外投资政策收紧的影响，尤其是《企业境外投资管理办法》（11号文件）的实施，强化了事中和事后的监管，抑制了投资热情。尽管如此，境外投资市场仍表现出一定的结构性调整，投资者更倾向于选择资本流动性强、政策支持明确的成熟市场，如香港、澳大利亚和英国。

主要观点

• 投资总额下降：2018年第一季度中国境外房地产投资总额为56亿美元，同比下降27%，是自2015年以来最低季度投资额。
• 政策影响显著：2017年底发布的11号文件新版企业境外投资管理办法，加强了监管，导致投资者观望情绪浓厚。
• 资产类别变化：土地开发仍是主要投资类别，但投资热情有所减缓；写字楼投资持续下降；零售物业投资大幅反弹，成为本季度亮点。
• 投资目的地偏好：香港继续作为首选投资目的地，占据一季度总投资额的58%；澳大利亚紧随其后，排名第二；新加坡、英国和美国则分别位列第三、第四和第五。

关键信息

一、资产类别分析

资产类别	一季度投资额（亿美元）	同比变化	备注
土地开发	20	下降51%	占一季度总投资的36%
写字楼	18	下降32%	与全年预期一致，地标性写字楼收购潮消失
零售物业	10	大幅反弹	中国长城资管主导，收购领展17个商场，总交易额达29亿美元
工业物流	较少	-	预计将在后续季度表现活跃

二、投资目的地分析

1. 香港

• 总投资额：32亿美元，占一季度总投资额的58%。
• 主要投资类型：写字楼（43%）和土地开发（57%）。
• 交易案例：
  • 京华道18号（写字楼）：太平洋保险、中科创资本投资，价格1272万美元。
  • 领展17栋零售物业资产包：中国长城资管、基汇资本、高盛投资，价格879万美元（29.9%股份）。
  • 屯门镇500号（土地开发）：恒大集团投资，价格844万美元。
• 趋势预测：写字楼散售市场热度持续，优质物业仍受青睐；土地开发将继续受到关注，尤其在供应增加后。

2. 澳大利亚

• 总投资额：13亿美元，占一季度总投资额的23%。
• 主要投资类型：土地开发（71%）。
• 交易案例：
  • 万达悉尼1号环形码头（土地开发）：玉湖集团投资6.3亿美元。
  • 珠宝三塔（土地开发）：玉湖集团投资2.4亿美元。
  • 墨尔本Victorian Police Centre（写字楼）：ZoneQ企业以9300万美元收购。
  • 珀斯两栋小型写字楼：ZoneQ企业以5600万美元收购。
• 趋势预测：市场高流动性将增加竞争压力，但土地开发仍是重点。

3. 新加坡

• 总投资额：4.6亿美元，占一季度总投资额的8%。
• 主要投资类型：住宅（100%）。
• 交易案例：
  • Good Luck Garden（住宅）：青建国际以4600万美元收购。
• 趋势预测：住宅市场兴趣上涨，但面临土地价格高、优质地块稀缺和当地开发商竞争等挑战。

4. 英国

• 总投资额：3.3亿美元，占一季度总投资额的6%。
• 主要投资类型：土地开发（近一半）。
• 交易案例：
  • Millbrook Park（土地开发）：保利集团以10300万美元收购。
  • 60 Gresham Street（写字楼）：中国银行以1亿美元收购。
• 趋势预测：受脱欧和汇率波动影响，投资热度下降，未来将逐步调整。

5. 美国

• 总投资额：2.2亿美元，占一季度总投资额的4%。
• 主要投资类型：写字楼和工业物业。
• 交易案例：
  • 7 Bryant Park（写字楼）：中国银行以2亿美元收购。
  • 中国移动在圣何塞收购工业物业。
• 趋势预测：受中美贸易摩擦影响，短期内投资趋势走低，但物流和医疗健康等政府支持类项目仍具潜力。

三、资产处置情况

• 出售总额：约20亿美元，主要由海航集团、大连万达、安邦保险和绿地集团主导。
• 出售项目：
  • Colonial House, 悉尼
  • Wanda Vista, 伦敦
  • Metro Tower, 首尔
  • Park Sydney (retail portion), 悉尼
  • 1180 6th Avenue, 纽约
  • City & River Tower, 伦敦
  • Nerang land plot, 黄金海岸
  • One Circular Quay development, 悉尼
• 趋势预测：资产处置趋势预计持续，以降低杠杆、增强流动性，同时政府仍支持物流、医疗健康等平台类资产投资。

未来展望

• 投资总额预测：2018年全年境外地产投资总额预计下降30%-40%。
• 政策导向：政府支持土地开发、养老地产、研发中心和物流项目等具有战略意义的投资。
• 市场趋势：
  • 香港和澳大利亚仍是首选投资目的地，尤其在写字楼和土地开发领域。
  • 一带一路沿线国家将受益于中资投资。
  • 英国和美国投资因政策和市场不确定性暂时处于低谷。
• 投资策略：投资者将更加理性，注重退出机制和资本增值回流。

总结

2018年第一季度，中国境外房地产投资在政策收紧和市场不确定性的影响下出现明显降温，但结构性调整仍在进行。土地开发、零售物业和自用性质投资成为主要方向，香港、澳大利亚和英国作为重点目的地，吸引了大量中资企业。未来，中资企业将继续寻求策略性增长，关注政府支持的行业及市场，以实现长期稳健发展。