20230115-国盛证券-越秀地产-00123.HK-大湾区双国资背景房企_多元增储助力穿越周期_35页_3mb

越秀地产 (00123.HK) 详细总结

公司概况

越秀地产是一家拥有广州市及广东省双国资背景的广州老牌房企，业务涵盖住宅开发与商业地产运营，形成“1+4”全国化战略布局，即以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方、西南为支撑区域。公司积极布局“轨交+物业”TOD发展模式，已成为全国领先的TOD开发商。截至2022年，公司已开发大型住宅项目200多个，总土储超2860万方，服务超100万业主。

销售表现

越秀地产在地产下行周期中表现出较强的销售韧性。2022年公司实现合约销售额1250.3亿元，完成全年销售目标1235亿元的101.2%，完成率在TOP30房企中位列第一。6年CAGR达26.7%，2022年同比增长8.6%，显著优于TOP100房企全年同比-42.3%的增速。公司近年来在广州销售市占率持续上升，2021年达到14.0%，2022H1升至60.0%，显示公司在核心市场的强势地位。

拿地策略

公司通过“6+1”多元拿地模式，灵活调整拿地策略，增强市场适应能力。该模式包括公开市场招拍挂、国企合作、城市运营、TOD、城市更新、收并购、产业勾地等渠道。2022年拿地金额达769亿元，权益比为52%。公司拿地金额占比中，纯公开市场招拍挂占比约53.9%，多元渠道占比约50%，显示其在市场波动中仍能保持高拿地强度。公司拿地主要聚焦于一二线城市，2022年一二线城市拿地金额占比达90%以上，其中华东地区占比提升至45.9%，成为第一大拿地区域。

土储情况

公司土储规模持续扩张，由2017年的1627万方增长至2022H1的2860万方，4年CAGR达13.6%。土储结构以一二线城市为主，占比达87%左右，其中一线占比由39.4%提升至2021年的50.2%，二线城市占比36.3%。2022H1公司一二三线土储占比分别为47.0%、39.6%、13.4%。公司土储开发周期较短，2022H1在建面积占总土储比重达76%，显示开发效率高。

TOD模式优势

TOD模式是越秀地产的重要业务板块，具有高周转、高去化速度、高毛利率的特征。公司已成功开拓杭州TOD市场，开启全国化扩张。公司8个TOD项目合计拿地金额383.8亿元，测算货值1414.3亿元，测算扣配税后拿地毛利率均值为33.9%。2022年底剩余可售货值超800亿元。TOD项目通常在进入项目后当年即可形成销售，成为公司业绩的“压舱石”。

资金与融资能力

公司具备较强的流动性保障，未提取的银行授信额度充足，2022H1达315.4亿元。公司多年维持三道红线绿档，资产负债率稳定在76%左右，净负债率下降至50.3%。公司综合融资成本近年来呈下降趋势，2021年为4.1%，处于行业低位。公司融资渠道畅通，具备较强的抗风险能力。

投资建议与估值

分析师认为，越秀地产具备较强的销售韧性与拿地能力，未来业绩确定性强。预计2022-2024年公司营收分别为667.5亿、747.2亿、805.1亿元；归母净利润分别为38.7亿、40.6亿、43.7亿元；EPS分别为1.25元、1.31元、1.41元。对应PE分别为7.5倍、7.2倍、6.7倍。公司目标市值为473亿港元，对应2023年10倍PE。首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示

• 房地产政策放松力度不及预期
• 拿地规模及毛利率不及预期
• 疫情反复超预期

关键财务指标

股票信息