房地产行业20年11月行业月报：成交及土地市场维持较高增速，景气度略有下行-20201222-广发证券-40页_1mb

房地产行业2020年11月行业月报总结

核心内容概览

2020年11月，中国房地产行业整体保持较高增速，但景气度略有下行。成交市场、土地市场、开发投资和资金环境均呈现出不同的趋势变化，同时政策环境继续推动房地产市场平稳健康发展，各地因城施策，部分城市收紧调控，部分城市支持住房消费。

主要观点

• 政策环境：中央继续强调“房住不炒”，推动房地产市场平稳发展，地方政策则呈现“有紧有松”趋势。
• 成交市场：全国商品房销售面积同比增长12.0%，销售均价上涨5.9%，但景气度指标略有下行。
• 土地市场：土地成交规模环比下降，但同比上升，批售比创年内新高，市场热度略有下行。
• 开发投资：单月投资增速略有回落，但累计投资仍保持正增长，房企投资意愿相对稳定。
• 资金环境：房企融资保持通畅，按揭利率仍处低位，融资成本维持在较低水平。
• 风险提示：政策调控进一步收紧、按揭利率上行、库存上升、基本面下行、房地产税立法推进等风险需关注。

关键信息

政策环境综述

• 中央政策：中共中央政治局会议强调房地产市场平稳健康发展，继续坚持“房住不炒”定位。
• 地方政策：部分城市如台州、丽水、西安、宁波等收紧调控，提高首付比例、限制购房资格；而内江、自贡、哈尔滨、文山、平潭等地则出台住房消费支持政策，鼓励购房。
• 人才政策：多地推出人才购房、落户和补贴政策，如成都、深圳、福州、盐城等，以吸引人才并促进房地产市场稳定。

成交市场综述

• 全国商品房销售面积：11月同比增长12.0%，1-11月累计同比增长1.30%。
• 销售均价：11月同比增长5.9%，价格总体稳定。
• 推盘情况：26城市商品房推盘面积环比增长27.7%，同比增长5.0%。
• 去化周期：11月26城市商品房去化周期小幅上行至18.1个月，住宅去化周期为9.5个月，环比基本持平。
• 批售比：26城市商品房批售比为1.32，29城市住宅批售比为1.24，均创年内新高。

土地市场综述

• 出让规模：11月300城市宅地成交建面环比下降11%，出让金环比下降7%，但同比分别增长1%和16%。
• 供销比：11月300城宅地供销比上行至1.41，溢价率回升至17.7%，但成交量收缩。
• 库存情况：住宅库存面积环比上升，去化周期稳定，市场热度持续下行但尚未明显趋冷。

开发投资综述

• 投资增速：1-11月全国房地产开发投资同比增长6.8%，11月单月投资同比增长10.9%。
• 新开工与竣工：1-11月全国房屋新开工面积同比下降2.0%，竣工面积同比下降7.3%，但降幅持续收窄。
• 投资意愿：房企拿地、开工、投资意愿相对稳定，但未来可能因降档压力有所控制。

资金环境综述

• 房企到位资金：11月同比增长17.2%，其中国内贷款、自筹资金分别增长8.9%和20.1%。
• 按揭利率：首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.54%，环比下降1bp。
• 融资环境：整体融资仍相对通畅，但政策对房地产金融的监管持续加强。

行业评级与公司分析

• 行业评级：买入
• 重点公司：包括万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、金科股份、中南建设、阳光城、蓝光发展、华发股份、新湖中宝、中国国贸、金融街、招商积余、碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、万科企业等。
• 公司合理价值：多数公司合理价值高于当前股价，PE和EV/EBITDA估值指标相对合理，部分公司如新城控股、金科股份等有较大的增长空间。

风险提示

• 政策调控进一步加大
• 按揭利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业基本面超预期下行
• 房地产税立法推进超预期

图表索引

• 图1：2020年11月重要中央政策一览
• 图2：2020年11月重要地方政策一览
• 图3：2000-2020M11商品房年度累计销售面积及增速
• 图4：2003-2020M11住宅年度累计销售面积及增速
• 图5：2000-2020M11商品房年度累计销售金额及增速
• 图6：2003-2020M11住宅年度累计销售金额及增速
• 图7：商品房单月销售额与销售面积同比
• 图8：住宅单月销售额与销售面积同比
• 图9：住宅月度成交均价同比增速对比
• 图10：统计局70大中城市新房和二手房价格指数同比
• 图11：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速
• 图12：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速
• 图13：全国26城市商品房库存面积及去化周期
• 图14：全国29城市住宅库存面积及去化周期
• 图15：26城商品房批售比
• 图16：29城商品住宅批售比
• 图17：14个重点城市二手房销售面积及同比
• 图18：中原二手房指数
• 图19：商品房销售面积累计同比增速对比
• 图20：各线城市商品房成交面积同比
• 图21：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
• 图22：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
• 图23：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）
• 图24：4大一线住宅库存（万方）及去化周期
• 图25：18个二线城市住宅库存（万方）及去化周期
• 图26：7个三四线住宅库存（万方）及去化周期
• 图27：各线城市房价环比情况
• 图28：300城市土地整体供给情况
• 图29：一线城市土地整体供给情况
• 图30：二线城市土地整体供给情况
• 图31：三四线城市土地整体供给情况
• 图32：300城市土地整体成交情况
• 图33：一线城市土地整体成交情况
• 图34：二线城市土地整体成交情况
• 图35：三四线城市土地整体成交情况
• 图36：300城市住宅用地供给情况
• 图37：一线城市住宅用地供给情况
• 图38：二线城市住宅用地供给情况
• 图39：三四线城市住宅用地供给情况
• 图40：300城市住宅用地成交情况
• 图41：一线城市住宅用地成交情况
• 图42：二线城市住宅用地成交情况
• 图43：三四线城市住宅用地成交情况
• 图44：300城市住宅用地供需规划建面（万方）
• 图45：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率
• 图46：300城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图47：300城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比
• 图48：300城住宅用地流拍率
• 图49：2000-2020M11全国新开工面积规模及增速
• 图50：全国新开工面积规模及增速（月度）
• 图51：全国商品房新开工面积与施工面积关系图
• 图52：商品房新开工及竣工面积增速对比
• 图53：2000-2020M11住宅销售与新开工面积关系
• 图54：2000-2020M11住宅中期库存规模及去化周期
• 图55：2000-2020M11商品房累计及当期净停工面积
• 图56：2000-2020M11房地产开发投资规模及增速
• 图57：全国房地产开发投资规模及增速（月度）
• 图58：2000-2020M11住宅开发投资规模及增速
• 图59：全国住宅开发投资规模及增速（月度）
• 图60：2000-2020M11房地产开发企业到位资金
• 图61：房地产开发企业资金来源分类占比
• 图62：房企开发贷及自筹资金累计同比增速
• 图63：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速
• 图64：41重点城市首套房和二套房贷款平均利率
• 图65：41重点城市首套房和二套房贷款平均折扣
• 图66：41重点城市月度房贷利率上涨幅度
• 图67：10、11月一线城市首套房利率情况
• 图68：10、11月二线城市首套房利率情况
• 图69：重点城市11月份首套房贷利率

表格索引

• 表1：2018-2020年中共中央政治局会议
• 表2：11月房地产金融监管政策
• 表3：11月四限调控收紧政策
• 表4：11月住房消费支持政策
• 表5：11月人才购房、落户与补贴政策
• 表6：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表7：2020年11月300城及各线城市住宅用地供需主要指标概览
• 表8：全国土地出让金TOP20（2020年11月）
• 表9：一线和二线城市土地市场情况（2020年11月）
• 表10：11月份全国十大首套房贷利率最低城市
• 表11：11月份全国十大首套房贷利率最高城市
• 表12：20年1-11月份房地产行业运营数据一览