房地产行业2021年中期投资策略：病树前头万木春-20210629-国信证券-41页_1mb

房地产2021年中期投资策略总结

核心内容

行业概况

2021年上半年，房地产行业延续了2020年“填坑”行情后的高景气状态，多数主要指标延续高增，“高景气+低库存”现象贯穿全年。行业销售端表现强劲，土地市场热度不减，但房企整体土储较薄，土地补充难以完全对冲库存不足，新开工增速受限，预计全年新开工增速很难超过5%，甚至可能为负。

投资驱动

房地产开发投资增速预计超10%，主要由施工投资拉动，土地购置费占比下降至28%，对投资增速贡献率降至14%。施工投资成为行业增长的主要驱动力。

政策导向

政策以“房住不炒”为主基调，采取“双管齐下”的方式，抑制房价、地价过快上涨，并加强房企融资监管，尤其是对非标融资的管控。政策目标是维持市场稳定，推动行业可持续发展。

公司表现

尽管2020年房地产板块归母净利润首次出现负增长，但营收锁定性依然较强。2020年末合同负债&预收款对2021年营收的锁定比例为101%，表明房企营收增长具有较强的保障性。随着低毛利项目结算完成，利润率有望迎来探底修复。

主要观点

• 销售端高景气：2021年1-5月，商品房销售面积和销售额同比分别增长36.3%和52.4%，两年平均增速分别为9.3%和16.7%。
• 土地市场热度持续：土地溢价率同比上升，一线、二线、三线城市溢价率分别达8.1%、17.3%、28.6%。
• 新开工增速受限：受三年扩张放缓影响，土储薄弱，新开工增速难以超过5%，可能为负。
• 政策调控强化：多地出台“两集中”供地政策，实行限购限售，严控地价和房价上涨。
• 融资监管趋严：非标融资渠道受到最严格监管，房企需优化财务结构，降低杠杆率。

关键信息

• 行业趋势：高景气与低库存并存，房企利润率短期难见拐点，但中长期有望企稳。
• 政策工具：包括“两集中”供地、限购限售、价格指导、融资监管等。
• 投资建议：关注货值充沛、拓展手段多样的开发企业，如保利地产、金地集团、融创中国；重资产开发商如华润置地、龙湖集团；轻资产运营商如华润万象生活、宝龙商业、星盛商业；优质物管公司如碧桂园服务、融创服务、保利物业。
• 风险提示：行业基本面超预期下行，政策超预期趋严，商业地产销售、租金收入不及预期，物管公司毛利率水平不及预期。

新环境、新看点、新机遇

• 商业地产：作为“双循环”背景下的重要消费载体，预计2025年租金收入达1.6万亿元，重资产模式享受租金收入及资产增值，轻资产模式依靠运营实力扩张。
• 物管行业：具备高估值基础，短期业绩确定性强，长期发展空间广阔，预计2030年市场规模达3.5万亿元。

股价变化的催化因素

1. 行业出现“高景气+低地价”的黄金组合，利润率触底回升；
2. 行业政策出现边际放松，带动市场情绪改善。

核心假设或逻辑的主要风险

1. 销售基本面下行超预期，影响公司收入及利润；
2. 土地市场及局部城市房价过热，导致政策持续收紧；
3. 商业地产销售额、租金收入、扩张节奏不及预期；
4. 轻资产模式输出管理经验不足，影响收益及续约率；
5. 母公司销售大幅下降，影响物管公司获取增量新盘；
6. 物管公司各项业务毛利率水平不及预期。

图表与数据支持

• 图1-图14：展示行业库存、销售、土地市场等数据，说明“高景气+低库存”现象。
• 图17-图23：反映房企财务指标、投资结构及土地购置情况。
• 表1-表9：汇总各地调控政策及融资监管措施，展示行业政策与融资环境的变化。

总结

本报告指出，2021年房地产行业在高景气与低库存的背景下，销售表现强劲，但土地市场热度与融资渠道收紧导致房企利润率短期难见改善。政策以“稳”为主，抑制房价、地价过快上涨，加强融资监管，尤其关注非标融资。随着低毛利项目结算完成，房企利润率有望企稳。建议关注具备良好财务结构、拓展能力强的开发企业及优质物管公司，同时警惕政策超预期收紧和行业基本面下行风险。