20260617-长江证券-_长江宏观于博团队_深度_越过低谷_当房价周期跨越拐点_20页_4mb

报告摘要

长江宏观于博团队·深度：越过低谷——当房价周期跨越拐点

核心内容

本文探讨了房地产价格周期在跨越拐点后的表现，并通过国际经验（日本和美国）分析了人口流动对房价的影响。研究认为，房地产不仅是一种资产，也具有耐用消费品的属性，因此在分析房价走势时，除了传统的资产性分析外，还需结合供需视角。通过分析不同地区、不同城市层级的人口流动与房价变化之间的关系，得出了一些关键结论。

主要观点

地产周期与房价走势：
- 房地产价格周期存在不同的类型，如大型泡沫、小型泡沫和常规周期，每种类型的价格跌幅和回升时间不同。
- 在地产触底后，房价序列的标准差显著加大，表明不同区域的房价表现差异增大，传统的“一价定律”在更细粒度的分析中不再适用。
人口流动对房价的影响：
- 人口是房地产长期需求的重要变量，人口净流入与房价上涨呈显著正相关。
- 在日本和美国的案例中，尽管人口流入在地产触底初期并不显著，但长期来看，人口流入仍是房价上涨的有效参考指标。
- 人口流入速度的加快有助于房价跑赢通胀，尤其在核心城市的核心地段。
核心城市与核心地段：
- 在下一轮地产周期中，一线城市和核心二线城市可能有更优的超额表现。
- 核心城市的核心地段房产（如“老破小”）由于土地稀缺性，长期来看具有最好的资产表现。
- 城市副中心的房价可能受土地价值下降影响，而建筑价值更高的房产（如“豪宅”和“精致实用”型）可能在副中心有更好的上涨预期。
国内房价上涨动力：
- 国内近年来呈现逆城镇化现象，人口从一线、新一线、二线城市流向三线及以下城市。
- 但2025年下半年以来，一线城市百度迁徙指数同比增速已转正，居民收入在2026年一季度也有回升迹象，表明人口回流一线城市的趋势可能正在启动。

关键信息

国际案例：
- 日本东京都23区的房价在两次触底后，均与人口流入速度正相关，其中核心地段的房价表现最佳。
- 美国30个州的房价在人口净流入后，显著跑赢通胀，即使在人口流入后20%的州，房价也表现出较强的上涨动力。
国内情况：
- 2025年下半年以来，一线城市迁徙指数同比增速转正，核心城市居民收入同比增速也在2026年一季度有所回升。
- 一线城市和核心二线城市可能在下一轮地产周期中表现优于全国平均水平。
未来趋势：
- 人口流动趋势可能随着经济复苏和就业机会的增加而发生转变，大城市因其更高的市场化程度和就业机会，仍具有较强的吸引力。
- 城市中心的房产因土地稀缺性，可能在房价上涨中表现更为突出，而副中心的房产则可能因土地价值下降而表现不佳。

总结

本文通过分析日本和美国的房地产市场，揭示了人口流动对房价走势的重要影响。在地产周期跨越拐点后，不同区域和城市层级的房价表现差异显著，核心城市和核心地段的房产更具上涨潜力。在国内，尽管近年来出现逆城镇化趋势，但2025年下半年以来，一线城市和核心二线城市的人口回流迹象表明，这些地区可能在未来的地产周期中表现出更强的上涨动力。因此，对于房地产投资，应重点关注人口净流入和土地稀缺性等核心因素，以判断未来的房价走势。

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