20211104-招银国际-NDRC_to_support_Community_VAS_segment_via_tax_and_social_insurance_reduction_5页_567kb
报告摘要
中国物业服务行业总结
核心内容
中国物业服务行业（Property Service Sector）正迎来政策支持和市场发展的双重机遇。国家发改委（NDRC）发布了一系列支持措施，旨在推动社区增值服务（Community VAS）的发展，提升服务质量，加强行业监管，并鼓励企业并购以提高市场集中度。
主要观点
- 政策支持：政府强调社区生活服务的重要性，特别是在养老服务和家政服务方面。计划在五年内覆盖超过80%的社区，并通过税收、融资等手段刺激消费需求。
- 服务标准提升：政策鼓励建立行业服务标准，提升品牌价值，同时打击“小、散、弱”企业，推动行业整合。
- 税收与社保减免：预计将实施减税和社保费用削减，以降低运营成本，增强企业盈利能力。
- 并购趋势加强：由于行业政策收紧，中小企业逐渐退出市场，大型企业通过并购扩大市场份额。2021年9月以来，已有20+起并购案例，平均市盈率（P/E）为13倍，低于港股平均市盈率28倍。
- 行业增长预期：社区增值服务收入持续增长，2018-2020年分别增长74%、128%、96%，预计2021-2022年继续增长，分别为77%和52%。
关键信息
社区增值服务（Community VAS）发展
- 收入来源主要为家装和家政服务，但随着国家对养老服务的推动，PM公司有机会拓展相关服务，增强收入稳定性。
- 多家头部企业已通过并购进入养老服务领域，如CGS收购R&F PM、Link Joy和Ever Sunshine收购Red Star Macalline PM等。
- 并购活动有助于提升企业品牌价值和市场竞争力，未来预计将继续增加。
收入增长趋势
- 社区增值服务收入在2018-2020年呈现高速增长，尤其在2019年增长达143.5%。
- 2021年和2022年预计增速分别为68.9%和57.1%，仍保持较高增长水平。
企业并购案例（部分）
| 公司名称 | 目标公司 | 持股比例 | 管理面积（mn sq m） | 考虑金额（RMB mn） | 市盈率（PE） |
|---|---|---|---|---|---|
| CG Services | R&F PM | 100% | 69.40 | 10,000 | 20x* |
| CG Services | Link Joy | 100% | 65.22 | 3,300 | 11x |
| Ever Sunshine | Red Star Macalline PM | 80% | 696 | NA | 13x |
| Ever Sunshine | Meizhong Environment | 51% | 58 | 13.38/14.6/15.72 | 10x |
| Kangqiao Service | LiFeng PM | 80% | 18.04 | 164 | 16x |
| Yexing Group | WanHao PM | 100% | 2.50 | 47 | 20x |
| Jinke Smart Services | TongYong PM | 100% | NA | NA | NA |
| Jinke Smart Services | YiKang PM | 100% | NA | NA | NA |
| Jinke Smart Services | ZhuJian PM | 100% | NA | NA | NA |
| Jinke Smart Services | HuaQiao PM | 100% | NA | NA | NA |
| Jinke Smart Services | QiaoLinBao PM | 100% | NA | NA | NA |
| Pearl River City Service | XinHe PM | 100% | NA | NA | NA |
| Yincheng PM | LouYuFang PM | 100% | NA | NA | NA |
| Yincheng PM | YouLin PM | 51% | NA | NA | NA |
| LanLv PM | YingJia PM | 51% | NA | NA | NA |
| Ocean Homeplus | YuanXin PM | 49% | NA | NA | NA |
CMBIS推荐股票（部分）
| 公司名称 | 股票代码 | CMBI评级 | 目标价（HK$） | 最新价（HK$） | 市值（HK$ mn） | 2021E市盈率 | 2022E市盈率 | 净利润增长（2021E%） | 净利润增长（2022E%） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Country Garden Services | 6098 HK | BUY | 91.2 | 58.1 | 186,813 | 57.5 | 34.7 | 65.8 | 46.6 |
| CR MixC Lifestyle | 1209 HK | BUY | 56.0 | 39.6 | 90,273 | 74.6 | 49.3 | 51.5 | 38.7 |
| Ever Sunshine | 1995 HK | BUY | 22.2 | 13.2 | 23,222 | 52.3 | 28.3 | 84.7 | 48.5 |
| Poly Services | 6049 HK | HOLD | 53.4 | 41.5 | 22,936 | 30.2 | 21.3 | 41.9 | 27.5 |
| S-Enjoy | 1755 HK | BUY | 34.6 | 14.3 | 12,396 | 23.0 | 14.7 | 56.2 | 43.8 |
| Powerlong Commercial | 9909 HK | BUY | 33.2 | 18.0 | 11,602 | 32.8 | 20.6 | 58.9 | 37.9 |
| Excellence CM | 6989 HK | BUY | 14.9 | 5.0 | 6,051 | 14.3 | 9.8 | 45.6 | 40.4 |
| Central China New Life | 9983 HK | BUY | 12.9 | 5.1 | 6,477 | 11.9 | 8.5 | 39.2 | 36.0 |
| Redsun Services | 1971 HK | BUY | 9.4 | 4.4 | 1,826 | 19.5 | 9.5 | 105.2 | 48.4 |
| Evergrande Services | 6666 HK | BUY | 10.4 | 4.0 | 42,811 | 12.5 | 8.7 | 54.0 | 52.5 |
| Sunac Services | 1516 HK | BUY | 29.8 | 15.2 | 47,192 | 50.4 | 24.5 | 105.3 | 60.6 |
| Jinke Smart Services | 9666 HK | NR | NA | 37.4 | 24,384 | 26.4 | 18.0 | 46.8 | 50.8 |
行业评级
- OUTPERFORM：中国物业服务行业预计将跑赢相关市场基准。
- BUY：股票有潜力在12个月内实现超过15%的回报。
- HOLD：股票在12个月内可能实现+15%至-10%的回报。
- NOT RATED：未被CMBIS评级。
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