2023-02-09-新华汇富金融-越秀地产_0123.HK_销售表现优于同业_目标于23年可实现同比增长_8页_682kb

越秀地产(HK$2688)研究摘要

公司概况

• 背景: 国企背景公司，大股东为越秀企业(39.8%)及广州地铁集团(19.9%)，合计持股60%。截至2022年底，净负债率约69.4%，现金与短期债务比率1.45倍，平均借贷成本4%。
• 土储: 土地储备充足，约2860万平方米。其中：
  • TOD项目土储约360万平方米 (~13%)，主要在黄金地段，毛利率达25%-30%；2022年拓展至杭州，计划每年新增1-2个TOD项目。
  • 城市运营项目土储约286万平方米 (~10%)，土地成本较低，毛利率达25%-30%。
• 财务: 财务状况良好，位居“绿色”类别。净资产估计21.7港元，股息率约5.7%。估值：目标价HK$13.0，较资产净值有任何折让40%。

经营与业绩

• 销售: 2022年合同销售额达到1,250亿人民币，同比增长8.6%，优于同业(-40%)。1月销售额89亿人民币，同比增长76%，业绩持续。管理层目标2023年实现销售额同比增长。
• 收入可见度: 未确认销售额稳定，土储充足(达4600亿人民币)，支撑未来4年销售。
• 财务比率: 预测收入、核心净利润、每股盈利均线性增长(20-24%)。净负债率及净负债/总资产比率在2025年前逐步下滑。

估值与建议

• 估值: 给予目标价HK$13.0(较资产净值折让40%，约2.4倍预测年PE)。预期股息率约5.7%，跑赢同业。
• 结论: 支持跑赢同业，基于稳健销售、国企背景、TOD与城市运营模式增长、潜在政策宽松等驱动因素。
• 主要风险: 买方情绪恢复慢于预期、经济疲软、销售价格压力。

财务预测 (部分数据)

• 收入: 2023-2024年保持温和增长。
• 核心净利润: 利润率波动，预计2022-2023年持平。
• 借贷成本: 维持较低水平。

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