2019年房地产行业投资策略_因城施策调整_政策改善可期_27页_2mb

因城施策调整，政策改善可期

核心内容

本文为2019年房地产行业投资策略分析，主要围绕房价、土地财政和房地产开发投资三大关键变量展开，回顾历史调控政策并分析当前房地产市场形势，最终提出投资建议。

主要观点

1. 房价、土地与投资是房地产调控的关键变量

• 房价是金融系统安全的锚：房价大幅下跌将对居民财富和消费支出产生负面影响，可能引发消费贷和按揭贷款违约率上升，增加金融系统风险。
• 土地出让收入是地方财政的重要来源：2017年土地出让金占地方财政收入的0.53倍，土地收入下滑将加重地方政府的债务风险与再投资能力。
• 房地产开发投资拉动上下游产业链：2017年房地产开发投资额约11万亿，对GDP累计同比拉动0.4个百分点。

2. 2019年房地产行业政策改善可期

• 当前市场处于下行压力较大的阶段：房地产市场发展不均衡，分化较大，不宜“一刀切”。
• 因城施策成为主流：不同城市根据自身情况调整政策，支持刚需和改善型需求，适度放松行政管制。
• 2019年政策基调以“稳”为主：防止市场大幅波动，地方财政逐步降低对土地财政的依赖。

3. 投资建议：看好房地产行业改善机会

• 重点推荐龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口等，因其具有融资优势和市占率持续提升。
• 关注高业绩弹性标的：新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展等，这些公司可能在政策改善后受益。

关键信息

1. 历史调控政策回顾

• 2012年：央行和地方调整信贷政策，刺激刚需；房地产税改革启动。
• 2014-2015年：地方逐步宽松政策，包括降首付、降息、公积金政策调整等。
• 2016年：将房地产去库存与棚改货币化结合，推动租赁市场建设。
• 2018年：政治局会议未提及房地产，地方自主权逐步扩大；土地市场明显降温。

2. 房价走势

• 一线城市：2016年10月起房价开始回调，二手房价格持续向下调整。
• 三四线城市：销售和投资持续高增，但存在房价上涨过快的风险。

3. 土地市场情况

• 2018年：土地市场明显降温，土地成交价款同比增速降至0%，土地未成交率高达24%。
• 一二线城市：土地市场降温幅度较大，土地财政压力显著。
• 三四线城市：土地成交价款累计同比增速为正，但单月增速转负。

4. 投资与融资情况

• 开发投资额：2018年9月为10.4%，但扣除土地购置费后的建安投资增速为2.7%。
• 融资集中度提升：重点房企融资集中度持续提高，龙头房企具备更强的融资能力。

5. 政策建议

• 放松一二线城市行政管制：允许房价小幅上涨，以带动销售和投资回升。
• 加强三四线城市风险防控：通过货币化棚改和实物安置控制房价过快上涨。
• 推动租赁市场建设：规范租赁市场，保障租户权益，探索“租售同权”。
• 加快保障房建设：完善保障房筛选机制，减小套利空间。
• 推动房地产税立法：结合宏观政策把握推出时机，实现“效率”向“公平”的过渡。

2019年行业预测

投资建议总结

• 龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口等，因其融资能力强、市占率高，适合在政策改善后投资。
• 高业绩弹性标的：新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展等，具备较高的增长潜力。

结论

2019年房地产行业政策有望适度改善，支持刚需和改善型需求，推动租赁市场建设和保障房建设。行业基本面平稳下行，但政策改善将带来投资机会，建议关注龙头房企和高业绩弹性标的。