房地产行业深度报告：物管业态铺开拓展，细分赛道“百舸”争流-20200429-川财证券-25页_1mb

报告摘要

房地产行业深度报告总结

核心内容

物业管理行业正处于扩张期，非住宅类物业作为其重要细分领域，呈现出规模迅速崛起的趋势。非住宅物业包括商业物业、办公物业、产业园区物业、学校物业、医院物业、公众物业和其他类型物业，其服务内容更为复杂，对服务考核标准也更高。非住宅物管市场预计到2025年市场规模将超过6500亿元，成为物管行业的重要增长点。

主要观点

非住宅物管市场成长性高：非住宅物业在管理面积和收入占比上虽不如住宅物业，但其物业费标准更高，盈利贡献能力更强，未来增长潜力大。
非住宅物管服务内容复杂：相较于住宅物管，非住宅物管服务涵盖范围更广，包括建筑运维、公共秩序维护、环境绿化、设施设备管理等，对物管公司的专业能力有更高要求。
行业集中度提升趋势显著：随着房地产行业集中度的提升，物管行业也在逐步向头部企业集中，特别是那些具备集团资源支持的物管公司，具备更强的竞争优势。
上市公司加速扩张：近年来，多家物业公司成功上市，通过资本运作和收并购推动行业整合，提升管理规模和盈利能力。

关键信息

1. 非住宅物管市场规模预测

2025年预测：非住宅物管市场规模有望超6500亿元。
2019年现状：非住宅物管市场规模约2121亿元，主要来源于竣工交付后的物业服务收入。
行业趋势：随着城镇化率提升和房地产行业由增量转向存量，非住宅物管行业将迎来更广阔的发展空间。

2. 非住宅物管竞争格局

集中度较低：非住宅物管集中度低于住宅物管，但正在逐步提升。
服务门槛高：非住宅物管服务内容多样，对专业能力、服务质量等要求较高，形成了较高的行业壁垒。
头部房企优势明显：头部房企普遍拥有自己的物业管理公司，形成协同效应，助力非住宅物管成为业绩增长点。

3. 主要物管企业表现

新大正：
- 专注城市公共服务与设施管理，涵盖办公、商住、公共、学校、航空物业等。
- 2019年营业收入10.55亿元，同比增长19.05%；归母净利润1.04亿元，同比增长18.60%。
- 签约项目336个，签约面积近7000万方；在管项目325个，管理面积约7000万方。
- 业务结构围绕“产业化、专业化、智慧化、标准化”展开，具备较强的发展潜力。
宝龙商业：
- 专注于商业运营服务，提供商业物业、办公物业、酒店等综合服务。
- 2019年营业收入16.20亿元，同比增长35.0%；商业运营服务占比达82.4%。
- 在管面积约1150万平方米，签约面积约1950万平方米，外部客户占比高，具备较强的市场拓展能力。
招商积余：
- 业务涵盖住宅与非住宅物业，其中非住宅管理面积占比49.9%。
- 2019年营业收入22.1亿元，同比增长37.63%；管理面积1.53亿平方米，同比增长24.91%。
- 在继承集团资源的同时，也注重外部市场拓展，盈利能力具备提升空间。

4. 行业发展趋势

城镇化推动需求增长：我国城镇化率持续提升，2019年为60.6%，未来非住宅物业需求有望稳步释放。
房地产开发模式转变：随着房企采用快周转模式，资金面松紧成为影响新开工的重要因素，非住宅物业因其对资金占用时间较长，发展受到一定制约。
政策导向影响行业：政策由“房住不炒”转向“稳为主”，影响了非住宅物业的发展节奏。

5. 风险提示

新冠疫情冲击：疫情导致成本上升，尤其是消毒用品和人员配置支出增加，对短期盈利产生负面影响。
商品房竣工不及预期：竣工速度影响物业费的收缴，进而影响非住宅物管的业绩增长。
非基础物业服务拓展风险：增值服务虽具备高毛利率，但对物管公司的专业化水平要求更高，拓展存在不确定性。

总结

非住宅物管行业正处在一个高速发展的阶段，其服务内容丰富、盈利空间大，是物管行业未来的重要增长点。随着房地产行业向存量转型，非住宅物业需求将持续释放，同时行业集中度有望进一步提升。目前，新大正、宝龙商业、招商积余等公司已展现出较强的非住宅物管能力，具备良好的发展潜力。然而，行业仍面临疫情冲击、竣工不及预期、非基础服务拓展等风险，需谨慎评估。

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