20201108-开源证券-房地产行业周报_重提住房消费强化居住属性_一二手成交持续向好_11页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2020年11月房地产行业的政策、成交、土地和资金情况，认为房地产行业仍具有投资价值，维持“看好”评级。报告指出，政策层面继续强调“房住不炒”，并推动住房消费健康发展，同时地方政策灵活调整，以确保房地产市场平稳运行。房地产销售和成交趋势总体向好，土地市场热度维持，房企融资活动有所回暖，但政策调控仍对行业构成一定压力。

主要观点

• 政策导向：中央重提住房消费概念，强调房地产的居住属性，同时地方因城施策，政策调控灵活，但目标一致，即保持市场平稳健康发展。
• 销售趋势：一、二手房成交持续向好，但增速有所回落，整体仍处于修复通道。
• 土地市场：全国100城土地市场成交热度回升，溢价率维持高位，流拍率保持低位。
• 融资环境：房企信用债和海外债发行规模同比提升，但利率有所上行，融资环境仍偏紧。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，认为房地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，四季度仍有机会。

关键信息

1. 政策分析

• 中央政策：强调“房住不炒”定位，推动新型城镇化，增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索租赁住房建设。
• 地方政策：
  • 政策收紧：如衢州、成都、台州等地实施限价、限地价、竞配建等措施。
  • 制度规范：如浙江规范商品房委托销售行为，济南整治虚假广告。
  • 公积金政策：如武汉调整“商转公”细则，控制个贷率。
  • 人才住房政策：如福州滨海新城推出人才住房细则，价格为市场价的7折。

2. 成交情况

• 新房成交：
  • 2020年第45周，全国32城新房成交面积427万平米，同比增加13%，环比下降23%。
  • 年初至今累计成交面积18758万平米，同比下降1%。
  • 二线城市表现最佳，同比增速11%，三线城市增速21%，但一、三线城市复苏一般。
• 二手房成交：
  • 2020年第45周，全国9城二手房成交面积122万平米，同比增速-0.4%，环比持平。
  • 年初至今累计成交面积5156万平米，同比增速-4%，与前值持平。

3. 土地市场

• 全国100城：
  • 全类型土地成交溢价率13%，流拍率1.4%。
  • 宅地成交溢价率14.6%，流拍率1.9%。
• 各线城市表现：
  • 三线城市溢价率最高（15%），流拍率也较高（3.3%）。
  • 二线城市溢价率14%，流拍率0.2%。

4. 资金情况

• 信用债：
  • 2020年第45周，信用债发行41.8亿元，同比增加92%，环比减少53%。
  • 平均加权利率3.35%，环比上升84BPs。
• 海外债：
  • 海外债发行11亿美元，同比增加267%，环比减少30%。
  • 平均加权利率7.33%，环比上升349BPs。
• 房贷利率：
  • 10月LPR利率维持不变，首套房贷款平均利率5.24%，二套房贷款平均利率5.55%。
  • 房贷利率九连降趋势终结，拐点或将出现。

风险提示

1. 行业销售波动较大，可能影响房企销售回款。
2. 政策调整可能带来经营风险，如按揭利率上行、税收政策收紧。
3. 融资环境全面收紧，可能加剧企业流动性压力。

投资建议

• 维持行业“看好”评级。
• 建议四季度继续关注地产板块机会。
• 估值方面，房地产板块PE-TTM为8.51倍，仍处于历史低位，但伴随疫情影响消散，全年结算有望回到增长轨道。

估值方法与法律声明

• 本报告基于公开信息，分析结果可能受假设影响，不保证所涉及证券能够在特定价格交易。
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