20170905-中国银河国际证券-中国物业管理行业_龙头企业表现出色_盈利增长前景明确_17年中期业绩总结_16页_939kb

中国物业管理行业分析总结

核心内容

中国物业管理行业在2017年中期展现出强劲的盈利增长，主要三大物业管理公司——绿城服务（2869.HK）、中海物业（2669.HK）和彩生活（1778.HK）均实现了超过35%的净利润同比增长。分析认为，该行业整体表现稳健，龙头企业对房地产行业政策不确定性具有较强的抗风险能力。

主要观点

• 行业整体表现：2017年中期，行业三大公司均在提升在管面积和增值服务收入方面取得进展，显示出良好的增长势头。
• 盈利增长潜力：基于2018年盈利增长潜力，推荐顺序为绿城服务（+40.3%）>中海物业（+22.8%）>彩生活（+17.4%）。
• 企业表现差异：中海物业盈利表现最超预期，主要受益于成本控制和汇兑收益；绿城服务的增值服务增长显著；彩生活虽有盈利增长，但其增长略低于市场预期。

关键信息

企业业绩回顾

• 绿城服务 [2869.HK]

  • 2017年中期净利润同比增长44%至1.806亿元人民币。
  • 在管面积同比增长28.6%，储备面积增长35.9%，为未来增长提供动力。
  • 增值服务收入同比增长123.5%至3.53亿元人民币，其中教育业务和房屋置换业务增长显著。
  • 目标价上调至5.65港元，评级为买入。

• 中海物业 [2669.HK]

  • 2017年中期净利润同比增长36%至1.55亿元港元。
  • 在管面积同比增长14.7%，年化股本回报率高达38.4%。
  • 成本控制有效，直接经营成本同比下降3.5%。
  • 目标价上调至1.90港元，评级为买入。

• 彩生活 [1778.HK]

  • 2017年中期收入同比增长29.8%至7.466亿元人民币。
  • 每股盈利同比增长37.28%至10.09分。
  • 增值服务增长虽强劲，但调整后利润增长不及预期，主要因员工和财务费用上升。
  • 目标价上调至6.00港元，评级为买入。

行业趋势与并购动态

• 并购趋势：行业并购活动增多，雅居乐集团（3383.HK）与绿地控股（600606.CH）达成战略合作，绿地物业100%股权被收购，预计对彩生活影响有限。
• 估值与财务预测：
  • 2017年全年收入预测：绿城服务48.77亿元人民币，中海物业29.81亿港元，彩生活17.65亿元人民币。
  • 2017年净利润预测：绿城服务3.81亿元人民币，中海物业2.82亿港元，彩生活2.45亿元人民币。
  • 市盈率（2017E）：绿城服务29.02倍，中海物业18.49倍，彩生活17.44倍。
  • 市净率（2017E）：绿城服务5.34倍，中海物业5.50倍，彩生活2.47倍。

企业定位与股东结构

• 绿城服务：定位中到高端市场，主要股东为绿城中国管理层及李海荣。
• 彩生活：较聚焦中端市场，但正在拓展高端业务，主要股东为花样年控股（持股72%）。
• 中海物业：定位中到高端市场，主要股东为中国海外发展（持股61.2%）。

增值服务发展趋势

• 增值服务已成为物业管理行业的主要盈利驱动因素。
• 绿城服务在增值服务方面表现突出，特别是教育业务和社区生活服务。
• 彩生活通过“彩之云”平台实现GMV增长，但其变现能力仍需时间验证。
• 中海物业增值服务表现平平，但其传统物业管理业务表现稳健。

结论

中国物业管理行业在2017年中期展现出强劲的盈利能力，主要得益于在管面积增长和增值服务拓展。尽管彩生活在某些方面表现不如预期，但整体仍保持增长态势。未来，随着更多并购和合作模式的推进，行业将继续向高端市场发展，而增值服务将成为主要增长点。中国银河国际证券研究部维持对行业的正面看法，并推荐绿城服务、中海物业和彩生活，其中绿城服务的盈利增长潜力最大。