20201119-中泰证券-房地产开发专题研究报告_四维看地产_销售_拿地_开竣工未来怎么看_12页_742kb

房地产开发行业分析总结

核心内容概览

本文分析了2020年10月房地产行业的整体表现，并对未来行业趋势进行了展望，重点围绕销售、拿地、开工、竣工四个维度展开，同时对投资建议和风险提示进行了说明。

主要观点

销售：需求超预期，行业复苏显著

• 10月销售数据全面回升：商品房销售金额同比增长23.9%，销售面积同比增长15.3%。
• 销售复苏超预期：开发商在降杠杆背景下保持高推盘效率和意愿，推升了市场销售表现。
• 全年销售预期：预计全年商品房销售面积增速将恢复至3%附近。
• 推盘节奏影响：10月推盘量略低，但销售表现优于预期，显示需求持续回暖。

拿地：边际改善，绿档房企优势明显

• 短期拿地下滑：受土地供应减少影响，10月土地购置面积同比下降5.6%。
• 边际改善：10月成交面积/供应面积超过100%，土地市场边际改善。
• 三道红线影响：高负债房企受制于负债压力，拿地意愿下降；绿档房企则具备低成本获取优质土地的优势。
• 拿地意愿复苏预期：随着偿债压力下降，2021年房企拿地意愿有望持续改善。

开工：短期节奏回暖，长期需求驱动

• 10月开工回暖：新开工面积同比增长3.5%，优于9月的-1.9%。
• 短期影响因素：四季度开工回暖对应2021年二季度的推盘备货意愿增强。
• 长期趋势：新开工面积主要由未来房地产市场需求决定，尤其是城镇化率提升和人均住房面积改善带来的需求。

竣工：景气周期向上，有望持续至2022年

• 10月竣工数据回升：竣工面积同比增长5.9%，优于9月的-17.7%。
• 竣工周期：新开工到竣工平均周期为3年，2020年竣工项目对应2017年新开工项目。
• 2021年竣工预期：2018年新开工增长将支撑2021年竣工面积提升。
• 四季度为竣工旺季：施工节奏恢复正常，全年竣工增速有望反转。

关键信息

行业概况

• 上市公司数量：126家
• 行业总市值：21,894.16亿元
• 行业流通市值：10,290.26亿元

投资建议

• 行业属性变化：三道红线后，房地产行业金融属性弱化，制造业属性强化。
• 推荐房企：
  • 龙头房企：万科、保利
  • 成长型房企：中南建设
  • 边际改善房企：金地集团、金科股份、滨江集团
• 投资逻辑：淡化政策博弈，回归经营效率和产品品质。

风险提示

• 调控政策收紧：若政策超预期收紧，将对行业经营产生负面影响。
• 数据测算偏差：行业需求及开工面积预测基于一定假设，存在实际偏差风险。

未来趋势预测

• 销售面积：预计全年销售面积增速将恢复至3%。
• 新开工面积：2020年至2030年，行业新开工面积中枢预计在22.51亿平方米左右。
• 城镇化与人均面积：2030年，城镇化率提升至70%，人均居住面积预计达48.9平方米，带动年均新增住房需求约15.49亿平方米。
• 行业集中度提升：具备内生增长闭环的优质房企将实现集中度提升。

图表目录摘要

• 图表1：统计局房地产10月数据概览
• 图表2：100个大中城市土地成交情况
• 图表3：重点城市预售证批准数量及变化
• 图表4：100个大中城市土地供需情况
• 图表5：历年土地供应节奏
• 图表6：2020年土地逐月供需情况
• 图表7：平均成交楼面价及溢价率
• 图表8：不同分类房企拿地力度分化
• 图表9：销售回款率和拿地强度变化
• 图表10：房地产行业信托到期压力
• 图表11：信用债到期压力
• 图表12：新开工面积增速与销售增速对比
• 图表13：人口发展规划主要目标
• 图表14：人均居住面积变化趋势
• 图表15：主要国家人均住房面积
• 图表16：住宅竣工面积占比
• 图表17：开工及竣工面积增速
• 图表18：单季度竣工面积分布

投资评级

• 股票评级：增持（维持）

• 评级说明：

  • 买入：预期涨幅15%以上
  • 增持：预期涨幅5%~15%
  • 持有：预期涨幅-10%~+5%
  • 减持：预期跌幅10%以上

• 行业评级：增持

  • 行业评级标准：基于未来6~12个月对基准指数的相对涨幅

重要声明

• 本报告由中泰证券股份有限公司发布，仅供其客户使用。
• 报告基于公开资料和研究观点，结论可能随市场变化调整。
• 报告内容不构成投资、法律、会计或税务操作建议。
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