20170111-光大证券-房地产行业动态_破立之间地产短期谨慎_长期关注土地资源_存量运营和地产基金_21页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

在宏观经济“类滞胀”背景下，房地产行业面临政策与资金面的持续收紧，行业整体进入“破立之间”的转型期。短期来看，房地产行业面临销售下滑、融资受限、成本高企等多重压力，行业评级下调为“中性”。长期来看，城市化进入下半场，房地产行业将从“产销模式”向“资管模式”转变，关注土地资源掌控者、存量资产运营商及地产基金类公司。

主要观点

• 宏观经济背景：2017年经济“类滞胀”态势更加明显，房地产与金融过度扩张拖累潜在增长，政策面加强调控，防范金融风险。
• 货币与信用政策：央行保持货币稳健中性，同时加强信用审查，房企融资渠道全面收紧。
• 城市化与行业转型：城市发展模式从“贪大”向“做强”转变，房地产盈利模式也相应调整，行业将由“新三股势力”主导。
• 投资建议：短期谨慎，长期关注土地资源、存量运营及地产基金，重点推荐具备转型潜力的公司。

关键信息

1. 市场表现

• 北京：首套房贷利率上调至9折，装配式建筑比例提升，商品房销售均价维持在3.8万元/平方米。
• 上海：集中清查“类住宅”，新建商品住宅成交面积同比下跌68%，均价环比下滑10.4%。
• 深圳：多渠道配建保障房，新建商品住宅成交量同比下跌70%，均价维持5.5万元/平方米。
• 重庆：投机需求放量，房价创历史新高，土地市场价量齐升。
• 西安与嘉善：因成交量上涨启动限购政策，控制市场过热。
• 云南省：鼓励住房消费，允许未开工土地调整用途。

2. 公司表现

• 房企销售情况：2016年，12家房企销售额超千亿，超百亿房企达131家，行业集中度显著提升。
• 并购整合：2016年房企并购支出超过420亿美元，同比增加32%，行业整合加速。
• 恒大股权融资：恒大集团引入300亿元战略投资，换取恒大地产约13.16%的股权，A股估值约2280亿元。

3. 投资建议

• 长期关注：

  • 土地资源掌控者：如招商蛇口、华夏幸福、华侨城等。
  • 存量资产运营商：如陆家嘴、招商蛇口、中国金茂等。
  • 地产基金及证券化创新：如嘉宝集团等。

• 短期谨慎：

  • 商品房总销见顶，热点城市成交萎缩，高库存城市售价难以提升。
  • 成本端居高不下，包括土地、人工及大宗材料。
  • 融资渠道全面收紧，行业净利润率承压。
  • 重点推荐未受调控影响、价量温和放大的二三线城市地产公司，如宁波富达。

风险分析

• 人民币贬值与资本外流：外部环境动荡，资本外流压力加大。
• 通胀加剧与利率提升：通胀预期上升可能迫使央行加息，进一步收紧货币。
• 销售持续萎缩：可能导致房企资金链断裂，行业面临较大风险。

未来趋势

• 城市发展模式转变：从“平面扩张”到“立体扩张”，从“粗放利用”到“集约利用”。
• 房地产盈利模式转变：从“买地造房卖房”向“资产整合与运营”转变。
• 证券化与金融创新：房地产基金和证券化产品设计成为重要发展方向。

附：重点推荐标的

1. 土地存量价值重估：招商蛇口、华夏幸福、华侨城
2. 存量资产运营商：陆家嘴、招商蛇口、中国金茂
3. 地产基金及证券化创新：嘉宝集团
4. 二三线地产公司：宁波富达

总结

当前房地产行业处于“破立之间”，短期面临销售、融资与成本的多重压力，行业整体评级为“中性”。长期来看，随着城市化进入下半场，房地产行业将向“资管模式”转型，关注土地资源、存量运营及地产基金类公司。建议投资者在短期谨慎的前提下，寻找具备转型潜力的公司进行布局。